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近期相关政策梳理
4月30日，中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
4月30日，自然资源部办公厅印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（自然资办函〔2024〕918号），随后各地陆续出台新一轮房地产支持和刺激政策，文件主要内容：
1.商品房化存方面。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，直至去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。2.土地化存方面。依托土地市场动态监测监管系统，对于超期未动工两年以上住宅用地，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。新政发布后，明确了基本思路，即先去化存量再研究增量，这与47号文限制债务高风险重点省份政府投资项目，基本逻辑和内涵一致的。同时也是落实4月30日中央政治局会议有关房地产的会议指示：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。中国人民银行、国家金融监督管理总局5月17日联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。5月17日，央行宣布拟设立的保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5000亿元。保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。该项政策一定程度上可以推动商品房市场去库存，提高保障性住房的供给效率，有助于房企实现盘活存量资产，实现现金流入。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰主要强调以下内容，一是深刻认识房地产工作的人民性、政治性，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。二是全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。三是相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。三是商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。四是扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
鸿山天宸
在售
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保障性住房条件的边界条件和相关要求
《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）在2023年8月25日经由国务院常务会议审议通过，被市场推崇为新一轮“房改”，主要目的在于促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，加快商品住房供给侧结构性改革，建立刚需和改善等多层次差异化的住房供应体系，坚持“房住不炒”定位，回归商品房作为居住功能的核心属性。一、保障性住房的定义（笔者结合相关政策总结）保障性住房是指按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由城市人民政府按划拨方式供地或者运用存量土地和资产建设或改扩建居住房屋，负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售，保障特定群体的居住需求，构建区别于传统商品房的新型住房供应体系。二、保障性住房针对的对象和范围支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，主要包括城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体。以家庭为单位，只能购买一套。三、保障性住房的建设方式将保障性住房建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合起来稳妥推进。保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。除划拨外，可以利用依法收回的已批未建土地，房地产企业破产处置商品住房和土地，闲置住房，闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地（变更用途、无需补缴土地出让金、原划拨地继续保留）等建设保障性住房。政府负责建设与保障性住房项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格。四、保障性住房配售管理配售价格按覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。保障性住房实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。长期闲置、确需转让、辞职等情况，由城市人民政府按规定予以回购。五、相关支持政策纳入地方政府专项债券支持范围。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款。利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。六、保障住房体系在本次保障性住房政策未发布之前，我们国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主。其中：公租房主要面向符合条件的城镇户籍住房、收入困难家庭，实行实物保障和货币补贴并举。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）规定，“要加大政府投资建设力度，综合运用土地供应等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应。政府投资的公共租赁住房项目可以委托企业代建，市县人民政府逐年回购”。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。共有产权住房主要面向符合条件的城镇户籍困难家庭，坚持政府主导、市场运作，政府给予适当政策支持，企业和其他机构投资建设，实行购房人与政府按份共有所有权。按照保障性住房政策，现阶段我们国家保障住房体系主要包括：配售型保障性住房。内容和范围如上文所述。配租房保障性住房（即保障性租赁住房）。主要针对符合条件的新市民、青年人特别是从事基本公共服务的机关事业单位和企业人员，鼓励将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房。公共租赁住房。主要针对符合条件的城镇住房收入困难家庭，承租人按市场租金标准支付租金，政府根据承租人的困难程度给予相应的租金补助。人才住房和共有产权房将成立历史。用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的新建项目将调整为配售型保障性住房或商品住房。
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有关保障性住房健康发展的思考
一、土地及权属方面。采用划拨土地建设配售型保障性住房，需要建立区别于现有商品房的土地房产权属办理的规定和流程，在分层分户、产权分割等方面完善政策配套，在土地使用年限、退出机制、价值评估等方面出台与现有法律法规相衔接的政策体系。二、市场吸引力方面。配售型保障性住房通过划拨土地或者存量资产盘活等方式来建设，房屋的价值构成中节约了土地获取成本，对于超大特大以及经济高度发达的一线城市来说，土地获取成本较大，保障性住房可能存在较大的价格吸引力，在其他偏弱的城市，伴随地产下行趋势，存量商品房以及二手房价格可能已经跌至与新建保障性住房成本相持平的水平，保障性住房价格吸引力不强。三、配套政策方面。保障性住房配售价格低于市场行情，购买主体是否具备与商品购买主体同等的市民资格与地位，是影响保障性市场发展的重要因素之一。比如落户政策、学区政策等，如果与商品房具备同等地位，就会挤占商品房产权人的一部分公共资源空间。需要解决的根本问题应当是让保障房、商品房和长租房等都一样可以解决广大人民群众的居住问题，都一样可以享受平等的基本一致的公共服务的权利。四、资金来源方面。保障性住房配套的公共服务设施由政府负责建设，政府财政资金有限，一般选择通过发行专项债解决，专项债项目的收入来源为政府性基金收入或专项收入，配售主体支付的房屋购买价款能否作为专项债收入来源以及公共服务设施与保障房建设主体不一致的情况下如何运用专项债都是需要在实务中逐步落实的细节问题。五、与存量商品房关系。符合保障房配售资格的基本都是首次购房客户，进一步挤占了存量商品房的刚需市场。如果将存量商品房转为保障性住房，在市场经济体制下，已经承担较大土地获取成本代价的开发商，恐无力也无意愿实施，财政补贴开发商和地方国企存量土地开发建设保障房或许是既能缓解商品房库存压力又能高效推进保障房建设的较好的实施路径。
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政府收购商品房用作保障性住房的底层逻辑
政府收购商品房用作保障性住房，主要目的在于加快存量商品住宅的去化，同步优化增量住房供给方式，构建房地产发展新模式。同时，缩短存量商品住宅的去化周期，进而能够新增住宅用地供应，满足城中村改造项目资金平衡需要，缓解财政支出压力。一、项目本身需要平衡保障性住房（以配售型为主）需要通过租赁经营收入和销售收入回收投资实现收益，即项目本身要存在经济性和可行性，鉴于存量商品房的高土地成本以及高资本化利息的基本特征，如收购商品房用于保障性住房需要付出较大的资产收购对价，只有足够高的租售价格才可以覆盖其投资，价格过高即失去了保障性的根本逻辑，因此只有通过财政补贴、房企大幅度降价等方式才能实现。二、可能蔓延到城中村的安置房建设按照最新政策方向，政府收购存量商品房用于保障性住房可能会蔓延到城中村改造中的安置房，即城中村改造的实施主体不需要新建安置房，直接出资购买商品房用作安置房，如果通过“房票”安置，在一定程度上有助于降低政府财政需要支付的拆迁补偿资金压力，促进区域房地产市场去库存；如果政府通过直接付现的方式，为避免多重纳税负担，可由被拆迁户在政府指定范围内选定商品房，按照约定价格（被拆迁户可接受的）将权属确认至被拆迁人，政府向房企直接支付购房款。安置房建设演变成购买存量商品房后，城中村项目中基本无建筑安装工程，其总投资将由征地拆迁补偿成本和资产购置费用组成，建筑企业参与度将降低。建将新建安置房与购买存量商品房并行，即化解存量与构建增量同步推进，优化建筑业产业结构和城市产业布局。三、市场自由选择性政府收购商品房用作保障性住房或者安置房，受制于被拆迁户或保障性住房需求群体可购房范围有限，且目标资产从商品房属性转变为保障性住房的功能，其资产质量和周边配套可能存在一定的瑕疵和不足，在实施过程中可能会致使被拆迁人或购房主体倾向于选择货币化安置或者更优质的保障房，需要在实践中通过增加奖励标准、赋予市民资格、给予面积优惠等等方式来提高存量商品房用于保障性安居功能的可接受度。
