终于，连续6年夺得行业销冠的龙头民营房企也撑不住了。
8月10日晚，碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”，02007.HK)发布了上半年的盈警，透露预计将录得450亿元至550亿元的净亏损。随之披露的还有一则内幕消息，该公司表示遇到了自成立以来最大的困难，虽然公司上下已全力以赴自救，但受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。此前，碧桂园是监管层认定的示范房企，也是少数未躺平、坚持债务刚兑的民营房企之一。据碧桂园内部人士透露，本轮调控以来，虽然国家数次表态要支持优质房企合理融资需求，但在实操过程中，民营房企的借新还旧通道并未打开，该公司的融资性现金流持续净流出，债务兑付基本依赖经营性现金流的支撑。而近几个月萎靡的行业销售又进一步增加了其现金流管理难度。“过去两年也是很艰难才坚持下来的，没想到今年的市场更差。”接下来，碧桂园表示将全力自救，包括考虑采取各种债务管理措施。业内猜测，目前房企主流的债务管理方式便是全面重整，不排除碧桂园也会考虑这个方案。━━━━
关于流动性压力，碧桂园此前已经释放过一些信息。7月的最后一天，该公司发布公告表示预计上半年经营将录得净亏损，并提到面对当下宏观经济和房地产市场的不可预测性，在坚决履行保交付、保民生职责的前提下，为了确保现金流安全，公司将积极考虑采取各种对策，包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。虽然“积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持”的表态不同寻常，但当时业内并未过多解读。直到8月7日，碧桂园提前兑付了8月10日到期的一笔公司债的10万元未回售本息，却未支付两笔美元债的利息。即便仍有30天的付息宽限期，但该公司此前从未出现过利息兑付须进入宽限期的情况。第二天，碧桂园对外回应称，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。“公司高度重视债务风险化解，目前仍在积极优化资金安排。”山雨欲来风满楼，关于佛山市自然资源局催促碧桂园缴纳13.7亿元土地出让金的消息也不胫而走，该公司表示未收到政府相关文件，但已第一时间沟通各级部门推动解决，积极按协议履约。直至8月10日，外界的种种揣测最终在碧桂园的公告中得到了部分印证。碧桂园表示，此次出现流动性问题，既有行业销售下滑、公开市场融资困难的客观原因，也有管理层对市场变化预判不足的主观因素。“教训是深刻的，代价是惨重的。”但该公司也强调，在行业整体极端困难的局面下，为了保交付、保刚兑，已经竭尽全力。据了解，碧桂园采取了多项措施开源节流，包括加快销售回款和应收债权回收，严控无效产能、精简组织架构，高管带头降薪等。控股股东也花了不少资金下场支持，上市至今已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司约386亿港元且从未减持股票，其中包括约66亿港元的无息无抵押借款。2022年及2023年上半年，碧桂园分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计总交付70万套房屋。截至目前，该公司的所有到期债务均是如期兑付的，就在最近的7月至8月，仍完成了“21腾越建筑MTN002”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元。“从哪里跌倒就从哪里爬起来。”全力自救、努力扭转当前困局是碧桂园未来的工作重心。具体安排包括，专款专用、严格管理预售监控资金等方式，保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务，积极化解阶段性流动压力，保障经营有序开展、改善经营效益，以及成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组等。━━━━
“融资不畅销售疲软
中诚信国际在一份报告中表示，长期来看，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。相对央企、国企，民营房企面临的资金平衡压力更大。与碧桂园同为示范房企的旭辉集团在2022年11月就表示要暂停支付境外债务的本息，原因是现金流恶化程度超出预期。旭辉集团创始人林中曾在朋友圈中以寥寥数语点出根本原因：“融资不畅，销售疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。”碧桂园也面临着同样的处境。从2022年的财务数据来看，该公司的各项指标尚算健康。截至2022年底，总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约有3100亿元，“三道红线”全部为绿档，剔除预收账款的资产负债率69.4%，净负债率40%，现金短债比为1.6倍。有息负债余额为2713.1亿元，同比下降了466.2亿元，可动用现金约1475.5亿元，短债规模900多亿元。2022年，碧桂园合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品近百亿元，但并不足以覆盖到期债务，其融资活动产生的现金流量净额为-586.9亿元。而这个指标已经连续三年为负数，2020年、2021年分别为-541.4亿元、-129亿元。意味着大量到期的债务无法借新还旧，只能利用经营性现金流来偿还。对比2019年底3696亿元的有息负债余额，可以看到2020年至2022年，碧桂园已经偿付了近1000亿元的债务。如果2023年市场形势好转，碧桂园的经营性现金流或许还能应付到期债务，但没料到3月份后行业销售便持续疲弱。克而瑞的统计显示，7月份，TOP100房企的单月操盘销售额创近年新低，环比降低33.5%、同比降低33.1%。前7月，TOP100房企的操盘销售额同比降低4.7%，累计业绩增速由正转负。7月，碧桂园单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%。前7月实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%。销售资金回笼未达预期，各地对预售监管资金的从严管控，又使得其流动性进一步承压。而融资端亦未有明显改善，中指研究院的数据显示，今年前7月，房地产企业非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。一叶落而知天下秋，作为行业的标杆企业之一，碧桂园的流动性问题也令尚未出险的民营房企产生了危机感。“很担心我们也受影响，就怕接下来购房者更不敢买民营房企的房子了。希望这件事能够引起政府重视，尽快改善民营房企的生存环境。”某民营房企表示。一家上市公司的管理层则认为，现在的行业危局已不存在所有制之分。“一般企业很难度过，如果行业周期依然延续，很多央企和国企也会撑不下去。”
来源:中国房地产报
