一、总结
2023年一季度，中央对房地产表态整体延续积极，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心，引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。但相比去年四季度，高层表态中增加了“防风险”这一高频词。具体来说：
第一，多次重申房地产支柱产业地位，强调“稳支柱”。习总书记重要文章、国务院副总理刘鹤公开发言、住建部部长倪虹在“部长通道”的讲话等均提到房地产对经济、财税收入、居民财富等具有重大影响，即房地产是国民经济支柱产业。但需要强调的是，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济，这一点从倪部长对房地产市场企稳回升的四点期望中足以看出——坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展。
第二，支持刚性和改善性住房需求。开年住建部部长就明确表示“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜，原则上不支持三套”，为地方因城施策、扩大有效住房需求提供了重要遵循。
第三，防风险是房地产工作重点，特别是房企风险。从去年底中央经济工作会议首次重点提到房地产风险以来，“防风险”逐渐成为高层就房地产行业表态的高频词。年初全国住建工作会议就指出要“抓两头、带中间，以慢撒气的方式防范化解风险”。2月总书记署名文章中提到“要防范房地产业引发系统性风险，要做好风险应对各项工作”。3月央行副行长潘功胜表示，“三高模式”、中长期需求收缩、疫情等多重因素放大了房地产市场风险的外溢性。两会《政府工作报告》更是首提防止无序扩张。
二、展望
1、中央政策：以稳为主、托而不举，筑牢交付等风险防控底线
展望二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。
2、地方政策：继续解绑、财税激励加码升级，促进合理住房消费
地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项，弱二线及三四线全面放开限购限售，加大财税激励力度和精准度。
3、房企：企业融资持续改善，优质头部房企将获更大支持
房企尤其是头部优质企业融资环境将明显改善，信贷、债券、股权三支箭将接续发力，其中股权融资或将是企业融资的重要工具，体现在从证监会“新五条”优化权益融资，到近期的不动产私募投资基金试点启动。而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。
