据媒体报道，春节七天几大城市商品房成交情况可谓“寒气逼人”：北京三年来首现“零成交”；广州日均成交不到4套；杭州共成交商品房1套，为5年最低；南京认购仅6套，创6年新低；武汉仅成交7套。也许，这一统计并不十分精准，但它却昭示着2012全国楼市已然处于“极寒地带”。冰冻三尺，非一日之寒。在经历近两年的持续调控以及媒体对这个所谓“暴利行业”的口诛笔伐后，中国楼市终于在2011岁末迎来寒潮，滑入冰点。在这样的大背景下，2012年的自贡将演绎出怎样的剧情呢？
龙年开门红 事出何因？
在龙年春节到来之前，不论是本地业内人士还是媒体，大多都在年终总结和展望中对2012年的自贡楼市，特别是前半年楼市持悲观态度，认为自国内几大重点城市掀起的销售“寒潮”将进一步波及地处内地的盐都。
但自2012年1月29日上班开始，自贡楼市却一反常态，突然火热起来。众多楼盘销售中心人头攒动，与春节前后的门可罗雀形成了鲜明的对比。以位于自贡市贡井区青杠林金鱼河畔的金江·四季花城为例，每天到访客户都在20组以上，置业顾问常常一人接待2、3组客户都还是应接不暇。而且，客户下单的决心非常大，一般都是今天来看，明天就定，甚至有上午看了下午定，就是即看即下单的客户也不鲜见。短短一周时间，销售量达到60余套，平均每天10余套，旺销的态势甚至与调控政策之前相比都不相上下。
从自贡的其它楼盘来看，春节销售同样的出现了节日热销场景。据业内人士透露，贡井的几个在售楼盘的销售形势都相当乐观，春节期间销售均在30—50套之间。而汇东片区以及老城区，多数楼盘也有同样的销售业绩。也就是说，自贡楼市迎来了“2012开门红”。
为什么自贡楼市能在春节期间走出自己异于全国的独立行情，其主要的原因有以下几个方面。
一是春节返乡群体的集中购房。地处内陆，拥有325万人口的自贡市是一个典型的劳务输出大市，每年春节都是外出务工群体返乡置业的高峰，这从自贡楼市历年的房屋销售统计数据中就可以得到证实。这也与上文“金江·四季花城”销售案例中所提到的“客户下单决心大”、“犹豫时间短”等现象的出现有直接关系。
二是在调控政策的影响下，本地众多楼盘在龙年春节到来之前已经采用了各种促销手段，纷纷让利于消费者。其中个别楼盘曾推出了直接降价1019元/平方米的超强优惠幅度，拉开了自贡降价促销的序幕。在本轮春季促销活动中，金江·四季花城打出了“底牌价”的心理促销策略，已经触及消费者置业心理临界点，“把握机会”的心理促使消费者迅速下单，从而出现在金江·四季花城售楼部销售火爆，客户纷纷下单现象。
三是刚需者的阶段性释放。人口红利期导致的人口增长以及人口城镇化进程，加上家庭分户，改善型居家观念，各种利好因素促成了中国房地产市场刚需强劲。2011年四季度的“金九无光，银十失色”状况，并不是说市场没有客户，而是众多刚需者捂紧口袋，持币观望的结果。在经历了长时间的观望后，一些住房需求者开始有些按奈不着，纷纷把握春季各大楼盘推出特价这样的机会，继而形成节后旺销。
四是多地政策放松对客户产生的心理影响。春节七天大假一线城市的冷清场景，折射出地产经济的“萧条”状态。从自贡市场来看，据官方数据显示，2011年四季度住宅成交套数与2010年同期相比，其销售面积下降幅度高达54%。
在如此严竣的市场环境下，地方政府于去年下半年起，便纷纷推出各式各样的“救市”方略：佛山提出放松版“限购令”；成都提出限购从家庭放松为以个人为单位；重庆提出可实行购房退税；北京、上海、武汉、天津等地陆续上调普通住宅标准价格······虽然这些自2010下半年相继出台的“救市”方略有一些被叫停未得到实施，但从各地方政府频频出招的现象来看，地方政府与中央在楼市调控的博弈已显示出来。这些房地产市场的利好一面，让一些客户担心新一轮的购房热潮形成后，将带来的价格反弹，故把春节促销视为了购房的机会，从而引发了本轮“抢购”热浪。
“昙花一现”还是“触底反弹”？
春节期间的自贡楼市走出了独立的“开门红”行情，同时也引发了本地业内人士“昙花一现”派与“触底反弹”派的争论。但从2012全年来看，2012年的自贡楼市将走向何方依然取决于政策的大环境、市场的大背景。
中国指数研究院近日发布的“百城价格指数”调查数据显示，国内百城1月住宅均价为8793元/平方米，比去年12月下跌0.18%，连续第5个月环比下跌。其中60个城市房价环比下跌，39个城市环比上涨，1个城市持平。“环比房价相对胶着的城市，集中在中西部地区。”专业人士认为，这些城市房价本就较低，涨速相对较慢，所以降价空间没有东部城市、一线城市大。今年楼市似乎将延续去年下半年以来的低迷，继续“冬意盎然”。
但据报道，近日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会提出，2012年要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。一家国有银行的个贷中心负责人也表示，与去年相比，首套房贷的贷款额度已经出现松动。不少银行已经开始受理首套房贷。另外，放贷时间也不像去年一样遥遥无期。一般情况下，半个月左右就能放款。随着房贷的逐渐放开，房贷利率下调也并非空中楼阁。从这些现象来看，今年的楼市又似乎将结束寒冬。
从政策面上分析，地方政府以及金融机构，在龙年开年之际，即频频“亮招”：芜湖购房免契税并给予财政补贴，打响新年救市“第一枪”、中山市上调楼市限价令“上线”、从化开始为购房者及亲属办理非农业户口、央行首提满足首次购房家庭贷款需求······
特别值得注意的是2月9日芜湖市的“契税可全免，买房获补贴”政策，可以说将起到一石激起千层浪的效果。有人说芜湖的政策是地方政府的“救市”，其实这一新规与中央政策背景有着密切的联系，去年中央经济工作会议提出“支持居民自住和改善性购房需求”，便是芜湖顺应中央总体方针的体现。另一方面，温总理依然在不断强调“促进房价合理回归”，要“保持调控不动摇”。所以，2012年自贡楼市走向，是在本轮“开门红”后再度下跌，还是扶摇直上开始“回暖”，还要看地方政府这种“救市”政策是否符合中央的根本决策，更重要的是要看购房者在新一轮的房市回暖春风中的心理预期。中央坚持调控和地方适当放松，都会在老百姓的心理产生影响，熟重熟轻，这种平衡很难把控。购房者在经历08、09年的大转换后，应该会更为理性，但总体来看，自贡上半年的楼市很可能依然不容乐观。而进入下半年，相信地方政府的“拉动”力度肯定会陆续加大，中共十八大召开后，即使楼市政策不发生180度的大转向，甚至因中央政策的延续性要求而不变向，也必然会因新的政策着力点的出现而“减负”。刚需置业者的“抄底”心理也将进入极限时期，楼市回暖将不是梦想。
对以上各因素进行综合分析，从因返乡置业者的集中采购形成的开门红行情，到因政策持续压制造成的中西部地区楼市“慢熊”行情，再到十八大召开后将出现的“减负上行”行情，2012年自贡楼市的景气曲线将走出一个先扬后抑、最后上升的“N”字形，还是一路高歌走向自贡楼市回暖的春天呢？楼市风云，变幻莫测，置业良机，赢在预测。敬请多借慧眼，关注楼市动态和政策走向，把屋好购房的最佳时机。
——金江·四季花城营销总监 傅正骑
