实现房价“稳中有降”，确保保障房“建好、分好、管好”，加大普通商品住房供应……近日，北京、上海、广州、深圳等城市相继召开的两会上，传出丰富的楼市调控信息。可以期待，今年许多城市的房地产市场将进一步向理性、健康的方向演变；但与此同时，保障房建设遭遇的融资难如何破解，市场交易僵局如何打破等也值得进一步关注。
调控目标：“稳中有降”“合理回归”
去年，许多城市确定的房价控制目标是不高于经济增长或居民收入增长。经过一年的有力调控，全国房价快速上涨的态势基本被遏制，一线城市房价更是趋于平稳，甚至出现小幅回落。
今年各城市“控房价”的目标更为明确。上海市市长韩正在政府工作报告中表示，今年将继续贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，“要实现新建住房价格稳中有降”。北京在２０１１年曾作出新建普通住房价格“稳中有降”的承诺。在今年的政府工作报告中，北京市市长郭金龙表示，今年将坚定不移地抓好房地产调控，继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，“促进房价合理回归”。深圳、广州市政府负责人在两会上也均表示将继续执行楼市调控政策。
从“稳中有降”“合理回归”等目标看，应该说目前一些城市已有较好的“调控基础”。比如，同策咨询研究中心数据显示，２０１１年上海商品住宅成交均价２２０１２元／平方米，与２０１０年基本持平。北京官方公布的数据显示，去年北京新建普通住房价格下降１１．３％，居民首套房购买比重接近９０％，投机投资性购房得到有效遏制。
全国工商业联合会房地产商会最近发布的报告预测，２０１２年上半年房价稳中有降、下半年房价基本平稳的可能性较大。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云预计，在中央坚持宏观政策不放松的情况下，２０１２年房价总体将稳定下挫。但大城市房价并不会大幅度下降，会总体保持稳定；中小城市房价也不会有大起伏。
“整体来看，‘稳中有降’将成为２０１２年一线城市和部分二线城市房价控制的新目标”。上海杨红旭说。
保障房：新开工规模下降但任务更艰巨
从数据来看，去年不少城市保障房的成绩单是令人满意的。比如，北京新建收购各类保障房２３万套、竣工１０万套；上海新开工建设和筹措保障房１７００万平方米，供应１２４０万平方米；广州共有８．９万套保障性住房开工建设……许多城市超额完成了目标任务。
另据介绍，今年北京将“确保新建收购保障房１６万套、竣工７万套”；上海将“新开工建设和筹措保障性住房１１００万平方米，共计１７．０８万套（间），供应保障性住房７７０万平方米，共１１．４万套（间）”；广州将“建立健全以公共租赁制住房为主的保障性住房制度，筹集保障性住房４．５万套，新增解决１．５万户家庭住房困难问题”。
“一些城市今年保障房新开工规模比去年要少，但加上此前已经开工的项目，今年在建施工的保障房规模可能要大于以往，资金需求量更大，任务更为艰巨。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，今年的宏观调控政策必须通过“预调微调”来破解保障房的融资难题。
此外，在保障房加快建设的同时，其分配和管理的重要性也日益紧迫突出。如何健全供应机制、确保分配公平，如何强化后期服务管理，完善退出机制等，将成为２０１２年各地政府的一道严峻考题。上海市市长韩正表示，２０１２年，上海将加强“四位一体”住房保障体系建设，更加注重公开透明、公平分配，“进一步加大申请审核和供应力度”。
“如果没有相关的法律和制度进行规范，保障房在建设上就无法保证有序，在分配上无法保证公正，在后续管理上会造成混乱。”在上海召开的两会上，一些代表委员如此提醒。
普通住房：供应和需求有待“两端激活”
市场机构的统计数据显示，去年上海商品住宅供应量是１０６７．３８万平方米，成交量７２９．７６万平方米，成交量创多年来新低，供应量也较上年回落１２％。
在去年以来的调控中，与房价“稳中有降”伴生的，是全国不少城市交易僵局的持续。“加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”日前的中央经济工作会议强调。
“充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求”，“加大普通商品房供应”……从京沪等地的政府工作报告看，今年普通商品房的供应和需求两端的活跃度有望提升。
上海近期将调整普通商品住房的标准。此前，武汉、北京、厦门等均已宣布作出同样调整。根据国家相关调控政策，商品住房被分为“普通住宅”和“非普通住宅”，普通住宅契税税率按非普通住宅的一半征收，即１．５％。同策咨询研究中心总监张宏伟说，普通商品住房标准的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者入市购房。
