据自贡搜房网网友最新爆料 写文章应该平心静气。但是今天在《经济参考报》上看陈淮【住房和城乡建设部研究中心主任】的文章才发现，中国的某些专家真的比少数脑满肠肥的官员都弱智。
看看他的几个观点吧。
一：开发商利润少了房价也不会降
《经济参考报》：在目前中国的房地产市场上，很多人相信，房子之所以贵，房价之所以高，基本原因之一在于开发商谋取暴利。因此，很多人把房价下降的希望寄托于对开发商利润的抑制政策上。您认为，减少开发商的利润是否可以达到降房价的目的?
陈淮：开发商有没有“暴利”?确实有。但是，暴利未必有降价空间。假定，在北京某地盖房子，每平方米的成本10000元。这10000元包括土地、建筑材料、人工、管理费用等。房子盖好后，开发商以每平方米11000元的价格销售。也就是说，在这个例子中开发商的毛利率只有10%;换言之，这个房子的降价空间最多只有1000元。秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，在10000元的成本中开发商可能只出了2000元;另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，在销售旺盛季节，他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期，以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，开发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。
决定房价的因素很多，比如地价，比如人力成本，当然也有开发商的利润率。这几年房价迅速上涨的原因主要是以下几个，货币超发与流动性泛滥，土地财政，人力成本大大提高等方面。但是，中国房价的下调是政府坚定不移的目标，政府会从多个方面使得房价保持稳定和合理下降。至于利润率，无论是成本利润率还是资金利润率，只要是它是畸形的，不健康的，政府都可以想到办法治理。道高一丈还会怕魔高一尺吗?各个方面都施加措施，还怕房价不能合理吗?【我并不认为房价能够在未来一定能下降百分之50，实际上这种可能不大，但政府控制好房价，控制房地产的健康发展，这是肯定可以做到的。】
二：房地产辉煌期仍将持续20至30年
《经济参考报》：近一段时间以来，各地纷纷出现开发商打折促销的活动，不仅在一线城市，而且已经蔓延到二、三线城市，于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了，您怎样看这个问题?
陈淮：房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。但这里格外强调的是，在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”。
什么叫“拐点”呢?在高等数学上，拐点是指变化率由不断加速变为减速，或者由减速变为加速那一点。在拐点两边，曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降)，或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。
实际上，就严格的“拐点”意义说，不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点，也有2009年由减速转为加速的拐点，还有2010年再由加速转为减速的拐点。
从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识，其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用，实际上是不可能取得预期效果的。
房地产在中国“辉煌”多久了?这位专家的所谓“辉煌”是指近三四年里中国人狂热买房投机的“辉煌”，还是指房价飙涨的“辉煌”?稍微有点理性的人都知道，中国房地产这种“辉煌”仅仅是三十多年改革开放以来畸形的短短的几年而已，而且和中国货币大量发行以及境外资本的投机密切相关——类似同样不正常不健康的经济在美国成为了金融危机的导火索，在中国引起了巨大的民生问题，何来“辉煌”?在两届总理指出中国房地产问题和方向的情况下，这样不值一驳的观点居然堂而皇之被政府的专家说出来，恐怕是在垂死一搏吧。我想，房地产开发商真的气数已尽了。
三：房子盖得越多越涨价
《经济参考报》：您在书中谈到，房子盖得越多越涨价，这让人感到很疑惑，按说供给越多价格应该越低才对，请您给我们解释一下。
陈淮：市场经济下价格变动的基本规律是，供给增加，价格就下降。衣服、汽车、钢材等，莫不如此。偏偏房子的价格不一样。很多人认为，中国一些城市房价上涨过快，主要原因是两部分人太坏。一个是地方政府，他们以地生财，大搞“土地财政”;另一部分是开发商，他们谋取暴利，哄抬房价。
看看他的几个观点吧。
一：开发商利润少了房价也不会降
《经济参考报》：在目前中国的房地产市场上，很多人相信，房子之所以贵，房价之所以高，基本原因之一在于开发商谋取暴利。因此，很多人把房价下降的希望寄托于对开发商利润的抑制政策上。您认为，减少开发商的利润是否可以达到降房价的目的?
陈淮：开发商有没有“暴利”?确实有。但是，暴利未必有降价空间。假定，在北京某地盖房子，每平方米的成本10000元。这10000元包括土地、建筑材料、人工、管理费用等。房子盖好后，开发商以每平方米11000元的价格销售。也就是说，在这个例子中开发商的毛利率只有10%;换言之，这个房子的降价空间最多只有1000元。秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，在10000元的成本中开发商可能只出了2000元;另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，在销售旺盛季节，他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期，以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，开发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。
决定房价的因素很多，比如地价，比如人力成本，当然也有开发商的利润率。这几年房价迅速上涨的原因主要是以下几个，货币超发与流动性泛滥，土地财政，人力成本大大提高等方面。但是，中国房价的下调是政府坚定不移的目标，政府会从多个方面使得房价保持稳定和合理下降。至于利润率，无论是成本利润率还是资金利润率，只要是它是畸形的，不健康的，政府都可以想到办法治理。道高一丈还会怕魔高一尺吗?各个方面都施加措施，还怕房价不能合理吗?【我并不认为房价能够在未来一定能下降百分之50，实际上这种可能不大，但政府控制好房价，控制房地产的健康发展，这是肯定可以做到的。】
二：房地产辉煌期仍将持续20至30年
《经济参考报》：近一段时间以来，各地纷纷出现开发商打折促销的活动，不仅在一线城市，而且已经蔓延到二、三线城市，于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了，您怎样看这个问题?
陈淮：房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。但这里格外强调的是，在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”。
什么叫“拐点”呢?在高等数学上，拐点是指变化率由不断加速变为减速，或者由减速变为加速那一点。在拐点两边，曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降)，或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。
实际上，就严格的“拐点”意义说，不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点，也有2009年由减速转为加速的拐点，还有2010年再由加速转为减速的拐点。
从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识，其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用，实际上是不可能取得预期效果的。
房地产在中国“辉煌”多久了?这位专家的所谓“辉煌”是指近三四年里中国人狂热买房投机的“辉煌”，还是指房价飙涨的“辉煌”?稍微有点理性的人都知道，中国房地产这种“辉煌”仅仅是三十多年改革开放以来畸形的短短的几年而已，而且和中国货币大量发行以及境外资本的投机密切相关——类似同样不正常不健康的经济在美国成为了金融危机的导火索，在中国引起了巨大的民生问题，何来“辉煌”?在两届总理指出中国房地产问题和方向的情况下，这样不值一驳的观点居然堂而皇之被政府的专家说出来，恐怕是在垂死一搏吧。我想，房地产开发商真的气数已尽了。
三：房子盖得越多越涨价
《经济参考报》：您在书中谈到，房子盖得越多越涨价，这让人感到很疑惑，按说供给越多价格应该越低才对，请您给我们解释一下。
陈淮：市场经济下价格变动的基本规律是，供给增加，价格就下降。衣服、汽车、钢材等，莫不如此。偏偏房子的价格不一样。很多人认为，中国一些城市房价上涨过快，主要原因是两部分人太坏。一个是地方政府，他们以地生财，大搞“土地财政”;另一部分是开发商，他们谋取暴利，哄抬房价。
在我国的房地产市场上这两个因素确实明显存在。扣除这两个因素，房价还会不会涨?
我们假定，以后给老百姓建房，土地不要钱;开发商也不谋取利润。房价中扣除了土地成本、开发商利润后还剩下什么了?建房子本身的成本，行业术语叫“建安成本”。
假定，我们在北京市的二环路以内建这样的房子;就按每平方米2000元的成本建，按2000元单价卖。接着的问题是，二环路以内建满了、卖完了，还有人要搬到北京，怎么办?咱们是不是得在三环路的地方建?在三环路建设同样的房子，其成本也是每平方米2000元。
问题就出在下一步。如果北京三环路的房子单价也是2000元，那可能会有一户居民和二环路的某户居民商量两家互换，一模一样的房子，我每平方米补贴你1000元。一旦有一户居民换成，意味着北京二环路以内的房价就上涨到每平方米3000元。很容易以此推论，如果北京的房子盖到七环、八环路，北京二环以内的房价就会涨到每平方米30000元!也就是说，即使没有地价上涨、开发商利润，随着城市规模的扩大，房价也必涨无疑。这就是“房子盖得越多越涨价”的道理。
这样的观点要驳吗?中国政府真的要痛定思痛进行刮骨疗毒了。
四：不要指望“一税定天下”
《经济参考报》：近年来在房地产调控中，有一种或可成为“税派”的声音，认为这个领域的一切问题都可以通过征税来解决。他们建议，不仅要对价格暴涨的房子征收土地增值税，对短期持有的投机性需求征收营业税，甚至有人提出，对拥有第二套住房的家庭一律征收高额的“资产税”。您认为，税收能否成为调控房地产的手段?
陈淮：指望“一税定天下”，这显然是过于天真了。这种动辄“以税治市”的想法，从根子上说，是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用，而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。
税收对调控房地产有重要作用，但不能越过一个合理边界去征税。俗话说，是药三分毒。税收这副“药”也是一柄“双刃剑”，它不仅不能“包治百病”，而且吃错了、吃多了还会有很大的不良后果。税收是政府集中资源的主要途径。把资源集中在政府手里，在一定范围内，政府可以更好地提供公共产品，救助、保障低端群体。但政府并非是一个高效率的资源配置者，离开市场优胜劣汰的竞争机制，优化和效率是无法充分实现的;而且过度依靠行政权力配置资源，一定会导致寻租腐败。房产税对房价肯定有影响。从短期看，一些手握多套房子的人因为持有成本的上升，可能会把闲置的房子推向市场。另一方面，房产税也使一些原准备买大房子的人顾及未来长期纳税的负担而改为选择较小的房子，由此而来，市场需求会相对缩小。供求关系的这种变化，当然会反映到房价中。但即使如此，我们也仍要明确无误地强调，房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收资产税，这是一项长期的制度建设。一旦开征，将来不论房价的高低涨落，这项税都将存在下去。
是的，我们不会指望一税定天下，因为我们会用多种办法把畸形的丑陋的东西从中国社会中除掉，面对魔高一尺，我们当然要道高一丈。
面对这样的专家，这样的观点，大家看我直接驳斥了他吗?因为不值得驳斥。其实，天下熙熙皆为利来，谁都想自己活的好好的，对于中国房地产，其实大部分人并不希望房地产商们被市场绞死，因为不稳定不健康的局面对谁都没有好处。可耻的就是，死扛不降，妖言惑众，把民众当作无知愚昧的人。这就是我要写这篇文章的原因。
我们假定，以后给老百姓建房，土地不要钱;开发商也不谋取利润。房价中扣除了土地成本、开发商利润后还剩下什么了?建房子本身的成本，行业术语叫“建安成本”。
假定，我们在北京市的二环路以内建这样的房子;就按每平方米2000元的成本建，按2000元单价卖。接着的问题是，二环路以内建满了、卖完了，还有人要搬到北京，怎么办?咱们是不是得在三环路的地方建?在三环路建设同样的房子，其成本也是每平方米2000元。
问题就出在下一步。如果北京三环路的房子单价也是2000元，那可能会有一户居民和二环路的某户居民商量两家互换，一模一样的房子，我每平方米补贴你1000元。一旦有一户居民换成，意味着北京二环路以内的房价就上涨到每平方米3000元。很容易以此推论，如果北京的房子盖到七环、八环路，北京二环以内的房价就会涨到每平方米30000元!也就是说，即使没有地价上涨、开发商利润，随着城市规模的扩大，房价也必涨无疑。这就是“房子盖得越多越涨价”的道理。
这样的观点要驳吗?中国政府真的要痛定思痛进行刮骨疗毒了。
四：不要指望“一税定天下”
《经济参考报》：近年来在房地产调控中，有一种或可成为“税派”的声音，认为这个领域的一切问题都可以通过征税来解决。他们建议，不仅要对价格暴涨的房子征收土地增值税，对短期持有的投机性需求征收营业税，甚至有人提出，对拥有第二套住房的家庭一律征收高额的“资产税”。您认为，税收能否成为调控房地产的手段?
陈淮：指望“一税定天下”，这显然是过于天真了。这种动辄“以税治市”的想法，从根子上说，是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用，而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。
税收对调控房地产有重要作用，但不能越过一个合理边界去征税。俗话说，是药三分毒。税收这副“药”也是一柄“双刃剑”，它不仅不能“包治百病”，而且吃错了、吃多了还会有很大的不良后果。税收是政府集中资源的主要途径。把资源集中在政府手里，在一定范围内，政府可以更好地提供公共产品，救助、保障低端群体。但政府并非是一个高效率的资源配置者，离开市场优胜劣汰的竞争机制，优化和效率是无法充分实现的;而且过度依靠行政权力配置资源，一定会导致寻租腐败。房产税对房价肯定有影响。从短期看，一些手握多套房子的人因为持有成本的上升，可能会把闲置的房子推向市场。另一方面，房产税也使一些原准备买大房子的人顾及未来长期纳税的负担而改为选择较小的房子，由此而来，市场需求会相对缩小。供求关系的这种变化，当然会反映到房价中。但即使如此，我们也仍要明确无误地强调，房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收资产税，这是一项长期的制度建设。一旦开征，将来不论房价的高低涨落，这项税都将存在下去。
是的，我们不会指望一税定天下，因为我们会用多种办法把畸形的丑陋的东西从中国社会中除掉，面对魔高一尺，我们当然要道高一丈。
面对这样的专家，这样的观点，大家看我直接驳斥了他吗?因为不值得驳斥。其实，天下熙熙皆为利来，谁都想自己活的好好的，对于中国房地产，其实大部分人并不希望房地产商们被市场绞死，因为不稳定不健康的局面对谁都没有好处。可耻的就是，死扛不降，妖言惑众，把民众当作无知愚昧的人。这就是我要写这篇文章的原因。
（自贡搜房网）
