村民称“不知情”
一见到记者，任昌述、魏云忠等观音村群众就围上来。据村民介绍，观音村位于国家重点风景名胜区重庆市金佛山东坡，“一片叫马水趟的800亩土地一直是村民的，现在却发现它属于‘马脑城房地产开发公司’，而且从2003年就被占了，村民对此却不知情。”
“群众是怎么发现土地被开发商占有的？”面对提问，魏云忠等村民回答说：“前几年村里年轻人都在外面打工，很多土地撂荒，这几年国家免了农业税费、发了种粮补贴，本地就业环境也好了，大家纷纷返乡复垦田地，这才发现800亩土地没了。”
那么，土地又是怎么“失踪”的呢？
任昌述说，为弄清真相，村民初步调查发现，2002年，南川区国土局下属的国土整治中心，提出对村里800亩土地进行“集中整理”。然而2003年，该中心却在村民毫不知情的情况下，直接将整治好的土地以35万元的价格，转包给了时任南川畜牧局高级畜牧师的姚福吉，期限是50年。承包方虽名为姚福吉，实际上的经营者却是马脑城房地产开发公司。
“当初南川区土地整治中心是否付给村民租地费了？”对此，任昌述回答说：“村民一分钱没见，当时也不知道。”一些村民表示，据说是镇上主持签的协议，800亩地50年租费只有3.5万元，每亩地每年不到1元钱。
针对村民的反映，三泉镇副镇长蒋莉坦陈：“当时确实有3.5万元的租地费，但由镇里抵扣了村民所欠的提留款。”她向记者出示了2002年南川土地整治中心与三泉镇观音村第一和第八农业社签订的《集体荒芜土地和荒山承包经营协议》，证实了相关内容。
然而，观音村不少村民表示：“村民根本不知道这个协议。”任昌述、魏云忠等人表示，按照国家有关法规，转包集体土地，应该经村民大会表决，但广大村民根本不知情，这样暗箱操作的协议是无效的。
农用地建“别墅”
群众吁请“还地”
为求证群众反映的问题，记者找到2003年南川区土地整治中心与姚福吉签订的《三泉镇马水趟土地转包合同》，合同显示：为了发挥土地效益，更好地进行生产和集约化经营，甲方(南川土地整治中心)、乙方(姚福吉)就土地转包一事，经三泉镇人民政府同意达成协议。其中规定土地用途为综合性农业开发(种植业、养殖业、观光农业等)。
“先不说村民不知情，单说说明明是搞农业开发，现在为什么建成‘别墅’？明明是姚福吉个人承包的土地，为什么却在马脑城房地产开发公司手里？”魏云忠等群众质疑说，“别墅”已于一年前建好，但因为村民反对一直无人居住。
记者随后来到村民所说的“别墅”前，发现已盖成两栋乳白色的独立式三层楼房，面对青山，视野开阔，楼前平坦的院坝里，土地已被翻整，种植了草坪。与“别墅”相呼应，两座木质仿古凉亭十分醒目。
对此，马脑城房地产开发公司董事长杨成曦解释说：“那两栋不是别墅，而是农业管理用房，本准备开办‘农家乐’，因为村民反对，项目已停下了。”
杨成曦承认，当年是他出资委托姚福吉与区国土局土地整治中心签订了转包协议。2003年曾与三泉镇政府商议，用这块地搞“农家乐”、草牧场和农产品交易市场等项目，但因种种原因没搞起来。
为平息观音村群众的不满，据蒋莉介绍，经过镇政府出面协调，马脑城公司同意出资50万元用于改善当地农户的基础设施，另外，区国土局土地整治中心转包土地的35万元也退还给观音村集体，随时可以返还给农民，但村民仍不答应，坚持要求“还我土地”。
农民权益不可“代行”
土地“变性”急需规范
针对观音村农民反映800亩地“失踪”问题，中国农村经济法研究会副会长、西南政法大学副校长刘俊表示，因为农村土地涉及农民的生存保障问题，国家相关法规严格保护农民土地承包权益，随意或私下将农民土地“变性”谋利，必须纠正。
我国土地管理法等明确规定，非本村集体人员承包土地的，要经过2/3以上村民签字同意。承包方如果转租土地，也必须经过2/3以上村民签字同意。“这好比租房者如果将房屋转租，必须经过房东同意一样。”
对照观音村土地事件，开发商转租农民800亩土地，仅仅征得镇政府同意、只有村小组(社)的盖章，显然是不行的，必须召开村民大会多数人同意签字才合法。
刘俊等专家还指出，由当地政府主导的观音村800亩土地转包合同中，规定期限为50年，这种合同是无效的。物权法明确规定土地“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”，而当时我国土地承包期最长也仅为30年。
“不管群众知情不知情，观音村的800亩土地被转租时，约定用途为农业开发，随意改变用途甚至盖楼都是违规的。”刘俊说。
近年来全国农村土地纠纷呈多发态势，大多涉及违规改变土地性质和农业用途。对此，中国城郊经济研究会名誉会长包永江说，承包方“以农业开发为名头、以种粮收益为补偿标准”租赁农民土地，但却搞了房地产等商业性开发，通过土地“变性”将农民的收益切除，此风决不可长。
