“要维权，签租赁合同不就可以了吗，何必还要再去备案？”“备案过的租赁合同和没有备案的租赁合同，它们的法律效力究竟有何不同？”
10月起实施的《上海市居住房屋租赁管理办法》对租赁备案制度的强化，引起了众多房东、租客的关注，新《办法》对于租客享受的优先购买权、续租权、优先承租权都作了明确规定。
对于上述疑问，上海联业律师事务所律师王展表示，没有备案的租赁合同同样具有法律效力，但不能对抗善意的第三人。在此情况下，租客的优先购买权以及优先承租权均难以保障。同时，租赁合同的备案，对房东方保障自己的合法权益也更有利。
承租房屋被卖给第三人
租客主张优先购买权遇挫
签了房屋租赁合同，租赁交易双方当事人的合法权益就一定能完全得到保护么？未必。
小李就遇到了这样一件维权受限的懊恼事。
他和房东周先生签了2年的租赁合同。由于小区品质、户型以及装修情况都不错，更重要的是，小区靠近他上班地点，平时走路10分钟就能到公司，因此小李住得非常惬意。
哪知，在租期进行到将近一半时，某天，他接到房东电话。对方表示已把小李所租住的房屋出售，买家正在办理贷款审批手续，并询问小李是否愿意提前解除租赁合同。自己住得好好的，房东突然来商量退租的问题，更重要的是没有通知自己就把房子卖了，这让小李非常郁闷。因为早知道房东愿意出售该屋，他也有意买下这套品质不错的住房。
于是，小李要求房东解除与买家的买卖合同，并以相同售价把房子卖给自己。但考虑到解约要损失一大笔违约金，房东拒绝了小李的要求。小李一气之下，把房东和买家同时告上法庭，要求解除他们的交易合同，主张自己作为租客的优先购买权。
然而，最终的宣判结果却让本以为稳操胜券的小李惊讶不已。法庭审理意见认为，小李和房东周先生虽然签订租赁合同，但因没有到相关部门登记备案，因此无法认定合同的真实性。案件中的买家为善意的第三人，在购买此房之前并不知道有租约存在。因此这个善意的第三方没有过错，他有权按照相关法律及其签订的二手房买卖交易合同，继续完成房屋产权转移以及过户等交易流程。也就是说，小李的优先购买权因为租赁合同不曾备案而不成立。
败诉的小李这才知道，原来要保护自己的权利，光靠签租赁合同还不够，把合同登记备案才算是做足了准备。
补漏租客维权之路
备案合同法律效力更高
与之前的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》相比，2011年10月1日起施行的《上海市居住房屋租赁管理办法》明显加强了对租客权利的保护，对于租客享受的优先购买权、续租权、优先承租权都作了明确规定。不过，从上述小李的案例来看，如果租赁合同没有到相关部门备案，一旦交易双方发生纠纷，租客要维权也不容易。
那么，租赁合同备案与否对租客而言到底有何不同？没有备案的合同具有法律效力吗？
上海联业律师事务所律师王展表示，房东和租客签订的合法租赁合同，即便没有备案，同样具有法律效力，能够保护双方当事人的合法权利。但是这种保护是有一定限制的。由于合同没有登记备案，即没有公示，因此不能对抗善意的第三人。基于这一点，当房东没有事先通知租客以确定其放弃优先购买权，便把房屋出售给其他人时，租客不能主张自己的优先购买权，无权阻止房屋交易过户。
反之，如果租赁合同已经备案，而房东没有通知租客把房屋出售给他人，即便已经签订了房屋买卖合同，租客仍可主张自己的优先购买权，要求二手房买卖双方解除合同。房屋交易不能再继续执行产权过户等流程。在事先不知房屋有租约的情况下，买家有权对房东追究违约责任，但不能损害租客的优先购买权。这一点，同样适应于优先承租权。
此外，王展律师还透露，市场中存在这样一种现象：房东和租客甲签订了租赁合同后，遇到了能出更高租金价位的租客乙，并同样与乙签订了租赁合同。在两份合同同等条件下，一旦三方发生纠纷诉诸法律，那么优先受到保护的是经过登记备案后的租赁合同，此时与签约顺序无关。也就是说，即便租客甲先于乙和房东签订了租赁合同，如果甲合同没有备案，而无过错乙方签订的合同备案了，那么甲合同的效力要低于乙合同，甲的合法权益很难得到保护。
为此，业内人士建议，为了更充分、更有力地保障自身的合法权益，租客应当努力说服房东配合登记备案。
登记备案同样保护出租方
房东方勿因小失大
“有些房东认为，租赁合同备案只保护租客不保护出租方，这种观点是错误的。作为一个维权依据，备案合同本身对于签约双方的保护作用是相同的。把对于租客的保护反向推理就能知道，备案对保护房东利益而言也能起到积极的作用。”信义房屋分析师朱平平说。
此外，登记备案流程本身对于房东安全出租是一个很大的保障。对于房东而言，找到一个省心的租客往往比租金高低本身更值得关注。通常，房东与租客签租赁合同时，很难确认租客身份证件的有效性和真实性。“以往市场上出现过这样的案例：租客严重损坏或者是窃取了出租房内属于房东的财物，又或者是拖欠了房东大半年的租金逃了。当房东要追究时却根本找不到租客，因为租客的身份证信息是假的。但如果签租赁合同之后再去经过备案一关，登记机关会查验租赁合同、房产证以及租赁交易当事人身份证等材料的真实性，也就避免了房东找不到人的尴尬。”
据了解，目前，不少房东对租赁合同登记备案仍有所抗拒，主要有两方面的原因。一是担心备案给日后卖房带来麻烦，二是不愿缴纳相关的租赁税。
对于第一种顾虑，业内人士分析，租客主张优先购买权对于房东卖房过程非但没有障碍，反而是多了一个潜在买家，并不是什么坏事。优先购买权是建立在同样售价的条件下，房东不必担心租客压价买房。值得注意的是，如果租客表示放弃优先购买权，房东应让其提供一张放弃优先购买权的承诺书，不要单凭口头承诺，以免日后发生纠纷。
第二种原因，也是导致多数房东抵触备案的主要原因。目前对个人所有的居住用房出租，按租金收入的5％综合征收率征收税款。对房屋转租或再转租的租金收入，则按租金收入的2.5％综合征收率征收税款。也就是说，对于月租金3000元的租赁交易而言，房东每月需缴纳150的综合租赁税。
对此，业内人士表示，目前实施的《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条，对租赁当事人未按规定登记备案确定了处理意见：租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。与其违规受罚，出租方还不如配合备案主动缴税，给自己的维权之路加一道保险。
(新闻晨报)
