1 房价
有统计：1998年到2018年，全国房价上涨4.2倍。
这是平均数。但在差距特别大且越来越大的地方说平均数，是耍流氓。
比尔·盖茨误入一蓝领酒吧，内有失业大汉6-8位，经济学家用手指加脚指算完宣布：这是一家人均财富过百亿的富人俱乐部。
扯淡吧！？
事实是：一线城市上涨8-10倍，部分强二线上涨3倍（左右），大部分三四线、少数二线城市实际房价并未上涨，甚至下降。
我说的是实际房价。
实际房价要计入通胀：30年前的10000元和现在的10000元，能一样吗？从黄金到汽油到方便面，哪一样比房子涨得少？
当下，铁岭新房均价4000元，鹤岗新房2000元起，仿佛岁月停滞，时光不流。
实际房价也不能跟房改价比，那是非市场价。
20多年前，北京房改价每平米1500元，再计入工龄、级别和房屋折旧折入，最低可到265元。
3万元，不是在鹤岗，在北京就能买套房了，且是三环内！
魔幻的是，就这价儿，当然还有人犹豫，因为盼着免费分房。
2 泡沫
面积泡沫不小，价格泡沫也有，但最大的还是情绪泡沫。
以外地身份看京沪深房价，买不起就骂；大学毕业没几年就要买京沪深主流房产（100平、5环内、新房），买不起就骂；房价涨时，没买的人骂，房价真降，已买的人骂。
骂算好的，还有动手的。
因为房子降价，最近成都有老业主要求开发商补差价、送车位、物业费，否则阻止新业主收房，据说还手持水果刀。这情绪够大不？
情绪泡沫既来自贪婪，也来自恐惧。
上海房价2000元的年头，就有报纸就天天喊房价脱离基本面，有泡沫，搞得上海为了吸引外地人买房，还得送蓝·印户口。
2000年，北京新房价格才4000元，即有中国最著名大学之W教授言之凿凿：泡沫太大了！明年要炸楼。如不炸楼，我就跳楼。
后来这两件事都没发生——W教授擦擦嘴，抹抹脸，又去讲股市了。
3 工具（某种壶）
有人说，中国房地产市场是政策市。说得对，以后别说了。
房改初时，意在改善民生。房改深时，意在拉动乃至刺激经济，俗称某种壶。
为此，房产税当出不出，福利房当建少建，租售并举晚提了20多年，三足鼎立（商品房、福利房和租房）变成了金鸡独立（商品房）。
现在想变回三足，发现困难太大，大到不可能。
有“没钱”型困难，房地联动，房子卖不出，地卖给谁去？还有“以子之矛攻子之盾”型困难，本来房子卖不动，还添堵征房产税？
但林子大，什么鸟都有。中储油上热搜这两天，竟有砖家提出设立“中储房”，让国家出钱收购滞销商品房。
何谓砖家：就是用了半辈子把自己绕晕，又想用半小时把领导绕晕的人。
4 调控
大调三次，小调N次。
不管多少次，效果都一样：越调房子越多，房价越涨。
因为每次调控之后，都会有一次更大的救市。
2013年左右，我国按户籍论的住房自有率即为89.6%，全球第一，但空置率亦达到22.4%，是国际均值8%-10%的两倍多。
整体供过于求。
于是2014年“涨价去库存”，从房价涨幅上看，那是最猛的一次。
大批不缺房子、也没有理由涨价的城市，也迎来了一波大行情，好像贾元春有了四妹妹——贾（假）阳春。
2017年，全国总销售面积为17亿平米，折合1900万套。啥概念？占全球近一半。
2021年底，中国100城市新房库存总量高达5.2亿平方米，创2016年以来的最高值。
去库存的效果相当好：越去越多。
千年前，杜甫浩叹：安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。千年后，目标超预期实现。
诗圣地下有知，当改其诗：安得天下暧士千万员，大落我市买房产。
与涨价去库存同期，房企们开始弯道和直道超车，从小走向大，由大走向更大。
更大的后果也是相当震撼：2008年，为应对全球金融危机，全国放水才4万亿，2021年，一家房企负债即达2万亿。
这家伙，人造风口比天然风口猛多了。
5 爆雷
爆雷有多款。
美国爆在C端的购房者，中国爆在B端的房企。
表面看，B端波及面窄，易于管理疏导，社会痛苦指数相对低。但最终埋单者都指向银行。而银行有100元，除巴塞尔规定自己出8元，剩下的92元都是民众存入的血汗钱。
绕个大弯子，好像还是落在C端。
B端房企也不容易，因为风险与生俱来。
一块地几十亿，还不让上市融资，负债能不高？
光是市场周期已难应付，这不断调控+救市，又叠加政策周期，变成混合周期，不蒙圈才怪！
规模这玩艺儿，政府乐见，银行放心，百姓认可，做大是必选项，有点身不由己（也有恶意做大者）。
所以，爆雷是多米诺群爆，也是"如有雷同纯属巧合"的风格爆——原因都是“被三高”——高杠杆、高负债、高周转。
不幸的房企并没有各自的不幸。
6 卿本巨人
中国房地产一出生就是巨人，握有天字号第一好牌。
在城市，全民租房到全民买房，在农村，城镇化率从17.92%到64.2%，不到30年，相当于有三个美国的人口（7-8亿）买了房子。
而且，一、几乎都是新房；二、人均面积从6.7平米增至40平米。
对经济发展来说，这不是动能，这是核动能！
但啥动能都好，架不住被当成工具，用完弃，弃完用，用残为止。
随着周期性调整变成趋势性调整，工具失效（因为无法重建涨价预期），巨人变成怪兽，怪兽开始反噬。
房地产这把双刃剑，开始露出凶险的另一面，从时间的朋友变成时间的敌人。
有诗为证：
房市从来花上锦，焉信牛去与熊来；
大而不倒失迷梦，火烧连营倒骨牌。
风来凡夫无难事，潮退英雄典豪宅。
广厦三千凭谁住？巨债万亿把单埋。
有意思的是，最早爆雷的不是房企，而是互联网，房企还曾扮演白武士，援手相救，但旋踵间即自顾不暇。哀之不鉴之，后人复哀后人呢。
那真是：
恒大爆雷非新事，乐视楼头有遗篇；
下周回国贾布斯，何年交楼许家盘？
