随着房地产市场愈加低迷，各地政府齐发力，相继出台从降首付、降利率，到增加政府补贴等一系列利好政策，这让很多人又开始蠢蠢欲动，一边想要购入，一边又担心风险，那么普通人到底该不该买房，今天这篇文章就带大家好好盘一盘房地产政策背后的底层逻辑。
结构失衡带来的副作用
如果仅从总量看，供给确实可创造需求。
其一，货币是一般等价物，也是特殊商品。既然是商品，那么特殊商品（货币）的供给，可创造对普通商品的需求；而普通商品的供给，则可创造对特殊商品（货币）的需求。
其二，企业生产商品需购买设备与原材料，这样创造供给的过程，同时也是创造需求的过程。
其三，供给可以引导需求。50年前没人用手机，而今天有了手机供给，市场也便有了对手机的需求。
不过这是从总量看，若想多一层，比如从结构看，供给就未必等于需求了。举例说，市场需要100套住房，5000公斤大米，而厂商供给的却是110套住房，4000公斤大米，由于结构不匹配，此时房产显然会过剩。
事实表明，结构失衡往往引起总量失衡，中国今天的产能过剩，就是结构所致。
是的，总量平衡并不代表结构平衡，两者不是一回事。由此看来，从政策层面解决产能过剩，重点不在需求而是在供给。那么怎样才能使供给结构与需求结构保持平衡呢？在《经济学底层逻辑》这本书中王东京认为，至少有三个条件要满足：
●价格由市场供求决定，让企业按价格信号的指引生产；
●放松市场准入限制，让生产要素能够自由流动；
●推动市场信息公开透明，让商品流通成本足够低。
反观中国的现实，前几年出现产能过剩，原因其实就在以上三方面：
①由于过去人为压低地价与能源价格，结果才使某些产能过剩项目（如钢铁、电解铝等）得以上马；
②同时由于市场准入存在限制，资本不能自由进入，导致某些产业发展滞后而成为短板，这样反过来加剧了其他产业相对过剩；
③另外流通成本过高，造成了某些市场有需求的产品也大量压库。
正因如此，决定启动供给侧结构性改革，此举旨在一箭双雕：通过调整结构改进供给；通过改进供给扩大内需。中央高层曾多次强调：不仅要更大程度让市场定价，缩小政府定价的范围；而且要放宽市场准入，鼓励允许各类资本平等竞争。
要特别说明的是，这里作者王东京所说的改进供给是扩内需，化解过剩的重点在改进供给，但并不意味着可以忽视需求管理。事实上，需求侧也有大量的工作要做，如调节收入差距、扶贫助弱、提振消费等。
信贷杠杆拉高的危害
20世纪50年代后，消费信贷在欧美悄然兴起，不少人的消费支出开始超出他们的收入，比如有人本来买不起房，但有了消费信贷，他们便可通过银行贷款购买住房。时至今日，国内消费者贷款买车、买房的事也早已屡见不鲜。
这现象的出现，无疑是对凯恩斯理论的挑战，同时也从另一角度证实了消费并非受收入约束，它可以超过收入。
果真如此吗？从短期看，一个人的消费有可能大于收入；但从长期看，消费终归还是由收入决定。不知读者怎么想，王东京认为一定意义上算是挽救了消费函数。消费者按持久收入消费，银行按客户的持久收入贷款，请问怎会出现房贷危机呢？
经过多年思考，在《经济学底层逻辑》这本书中，王东京提出两个推论：其一，假若有消费信贷安排，一个人的消费水平由持久收入决定，否则仅由现期收入决定；其二，在消费信贷的条件下，一个人的消费水平不仅取决于持久收入，同时也决定于信贷杠杆率。第一个推论好理解，不必多说，因为消费信贷就是将人们的未来收入折现为当期收入。
第二个推论复杂些，他举例解释：
某人自己有100万元想购房，假定银行不提供房贷，显然，他此时只能购买100万元的房产。现在假定有消费信贷，比如银行可提供50%的贷款，那么他用100万元就可购买到200万元的房产，杠杆率是2倍；而银行若提供90%的贷款，他用100万元便可购买1000万元的房产，杠杆率是10倍。由此可见，信贷杠杆对消费的作用举足轻重。
今天学界的共识：当年美国房贷危机，始作俑者是过高的杠杆率。这也给我们一个提醒，当下中国经济稳增长需要提振消费，而提振消费，当然要有消费信贷的配合。但要注意的是，在扩大消费的同时，务必控制好信贷杠杆。美国房贷危机是前车之鉴，我们不可重蹈他人覆辙。
间接补贴真的有用吗？
这几年政府为了资助穷人买房，拿出大量资金补贴建经适房。结果呢？经适房穷人买不到，购房者多是富人，这样富人反而搭了穷人的便车。
有人说，那是因为补贴方式不对，若政府不补贴建经适房，而发购房券让穷人自主购房，富人怎可能搭穷人的便车？是的，补贴建房是间接补贴，发购房券是直接补贴，论效果，“补商品”确实不如“补货币”。然而多想一层，“补货币”难道就一定是补穷人吗？答案是“不一定”。
无论“补商品”还是“补货币”，穷人都有可能不是受益者。这显然背离了政府补贴的初衷。政府的初衷是扶贫，可到头来补贴的却是富人。我们称这现象为“政府补贴悖论”。
当下的困难：一方面，政府对穷人不能袖手旁观，而另一方面又难以帮到穷人。怎么办？在《经济学底层逻辑》这本书中，王东京提了两点建议：
第一，将补贴商品一律改为补贴货币。今后政府补贴穷人不再补贴商品，应直接补贴货币。财政的钱来自税收，拿纳税人的钱补贴商品，不仅穷人不受益，而且会导致不平等竞争。前几年就有人质疑：政府为何补家电而不补服装？理由没人说得清。
第二，在补贴货币的同时推进与改善供给。商品过剩时政府可给穷人补贴货币；但当商品短缺时，政府应着力推进与改善供给。供给不增加，给穷人补贴货币不过是为富人作嫁衣，所以政府可以给穷人补贴货币。我认为重点是鼓励生产，保障供给。
