今天和大家聊聊泉城——济南。在中国，乃至全世界，有一个共同的规律——那就是在同一片区域，政治首府在经济或名声方面，往往要弱于沿海明星城市。比如沈阳之于大连，福州之于厦门，甚至华盛顿之于纽约…济南也不例外，它在全国的存在感，远没有省内兄弟青岛来的强。在大部分山东本地人心中，青岛也是比济南更加让人心神向往的城市。这种规律让济南的城运，有点宿命论的味道。说回济南的楼市。去年，济南楼市在房价多年调整+政策刺激的双重作用下，表现在全国堪称亮眼。——新房加二手房卖出去接近12万套，而且新房均价还实现了6.4%的上涨。那么今年济南楼市还能继续支棱吗？先亮观点：现在的济南楼市，仍处于震荡调整阶段，可以自住；但不适合投资，去博弈中长期的上涨。为啥这么说呢？来，看正文。
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首先，济南的居民债务并不高，代表济南并没有过分透支购买力。为啥这么说呢？来，看数据。第一组数据：存款、贷款从2023年济南统计年鉴查济南市民的存贷款情况（数据更新到2022年末）济南市的住户存款余额是11806亿。济南市的住户贷款余额是6970亿。据此可以得出，济南市住户家庭的贷存比=6970÷11806=0.59。这个贷存比是什么水平呢？我们对标同维度的几个城市：济南，住户贷款6970亿，住户存款11806亿，贷存比0.59；（2023年）青岛，住户贷款8398亿，住户存款12758亿，贷存比0.63；（2023年）郑州，住户贷款11729亿，住户存款11393亿，贷存比1.03；（2022年）武汉，住户贷款11893亿，住户存款14064亿，贷存比0.85；（2022年）长沙，住户贷款6574亿，住户存款9703亿，贷存比0.68；（2022年）西安，住户贷款9097亿，住户存款14505亿，贷存比0.63；（2022年）很明显，济南的贷存比优于省内兄弟青岛，也优于全国其他省会城市，代表济南的债务水平很温和。济南的债务水平是一直如此，还是这两年才慢慢降低下来呢？我们可以从历史数据看变化趋势。直接看下面这张图。
橙色的柱子代表存款，蓝色柱子代表贷款；灰色的折线代表贷存比。从这张图可以直观地看到，济南的贷存比，一直以来都不算高！最高时才0.75，甚至低于很多核心城市现在的贷存比水平！而且，从趋势上看，早在2019年，济南的存款就开始加快拉开和贷款的距离，使得贷存比进入下降通道。到现在呢，济南的贷存比已经回到了2016年的水平。换句话说，济南的债务压力本就不高，加上这些年不断的积累存款，济南这座城市的购买力还是很OK的。除此之外，还有第二个数据证明济南的债务情况很温和——居民杠杆率。也就是总的住户贷款与城市GDP的占比。按照最新公布的住户贷款余额6970亿，除以济南最新GDP为12757亿，济南的居民杠杆率只有55%。我们查找了全国所有的超特大城市，在可查得的数据中，山东双雄——济南和青岛的居民杠杆率都非常优秀，在超特大城市中仅高于长沙，低于其他绝大部分城市。长沙的居民杠杆低，很容易理解，毕竟这是一座把炒房客界定为阶级敌人的城市，房价又亲民，人们自然不需要大上杠杆才能买房。而济南、青岛在没有严格限制炒房的情况下，居民杠杆率可以低到这样的水平，算是很难得了。总之，不管是贷存比角度，还是居民杠杆率角度，我们都清楚的看到，济南这座城市的债务水平非常温和，这点确实好于全国很多核心城市。不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》
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收入人口承压，库存已在低位接下来，我们再从收入、潜在购买力、供应量三个维度，看看济南楼市的潜力如何。第一点，济南的居民收入水平和增速。根据济南政府·网站公布的数据， 2023年济南市人均可支配收入51757元，比去年同比增长6.0%。这个收入水平，在23个超特大城市中，只能算中等偏下的水平。造成济南收入水平偏低的原因是什么呢？我们拆解来看还会发现，导致济南收入水平偏低的一个重要原因，是城镇和乡村收入的差距太大。像合肥、长沙、佛山这些城市的城乡收入比普遍都在2以内，而济南呢？——达到了2.4！再加上济南的农村人口占比也很高，超过了20%，所以直接拉低了济南的平均收入水平。坦白讲，城乡差距大，在山东是比较普遍的存在，究其原因，和城市的发展模式有很大关系，有点类似于河北之于北京的“灯下黑”困境。总之，农村人口的收入水平偏低，是济南收入水平整体偏低的很大一个原因，而且也会压制进城买房的潜在购买力，影响济南的城镇化率进程。我们也可以看到，济南的城镇化率在超特大城市中属于比较偏低的水平。第二点，看潜在购买力先来看人口增长情况。山东是典型的老龄化大省，现在山东省60岁以上人口达到了2391万人，占比达到23.62%，老年人口数量居全国第一！大家看下面这张图，2016年开始，山东的出生率就开始大幅下滑，到2021年，山东的死亡率就开始超过出生率，人口不再自然增长。之后出生人口和死亡人口的剪刀差越来越大。再看济南。济南作为山东省会，可以虹吸本省其他市县的人口，所以过去几年人口一直可以保持正增长，只不过，这增长速度也开始明显放缓了。2019年，济南把莱芜并入麾下，使得这一年济南的常住人口暴增19%！之后呢？人口增长速度一年不如一年。到了2023年，人口增速已经来到了0.23%，已经无限接近于零增长。照这个趋势，济南今年有可能就会迎来人口下降的拐点。然后，再看济南近几年的结婚人数：2020年济南市结婚人口是5.05万对，2021年济南市结婚人口是4.94万对，2022年济南市结婚人口是4.81万对，2023年的数据我没有查到，从前几年的数据趋势上看，济南近几年的结婚人口呈明显下降趋势，结婚意愿是一方面，另外就是前面说的人口结构问题。年轻人少了，结婚人口自然也就下来了，结婚人口下来，出生率又进一步降低，变成恶性循环。所以，人口问题是济南眼下最迫切要解决的问题。这几年济南不断加大人才引进的力度，也是想尽量避免城市真的进入人口拐点。至于效果如何，就只有留给时间来检验了。第三点，看供应量新房维度：目前济南新房可售面积1032万方，对应7.8万套。这个库存是什么水平呢？2020年，济南新房库存1588万方，对应12万套；2021年，济南新房库存1560万方，对应11.6万套；2022年，济南新房库存1304万方，对应9.8万套；2023年，济南新房库存1020万方，对应7.7万套；可以发现，这几年济南的去库存效果显著，目前的库存水平处于历史低点，放眼全国也算中等偏下水平。那么7.8万套，多久可以卖完呢？去年一年，济南就卖出去6万多套，按这个速度，济南一年出头就可以卖完市面上的房子，所以目前济南新房的去化周期是安全的。土拍维度：济南最近两年的土地供应也非常克制。2022-2023年，济南主城区分别只成交了42、69宗涉宅用地，合计建筑面积不足700万㎡，加起来还不如2021年一年多，较巅峰的2016年更是缩减了高达70%！所以，在售新房少，加上过去两年拍地形成的未来潜在新房也不多。济南的新房市场预计会比较保持稳定的量价水平，不会出现供大于求的情况。中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
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文章至此，济南楼市的脉络也就清晰了：好的方面：居民杠杆率温和，库存水平健康；差的方面：收入水平、人口增速承压。那么，该如何给济南的楼市定性呢？很简单，居民杠杆和库存更多是短期维度，说明济南楼市在短期是有支撑的；而收入和人口问题更偏向于中远期，这也是我们文章开头说济南适合自住、不适合投资的原因。事实上，除了收入和人口问题，还有两个因素决定了济南的房价很难大涨。一是济南的政商理念和产业能级仍待提升。山东大地作为两千年来儒家文化的发源地，底色就是不重商的，也缺少甩开膀子干的气魄。这一点，从山东常年是考公大省就能看出端倪。这种氛围非一朝一夕可以改变。在人们普遍追求稳定的情况下，民营经济发展一般。城市发展也比较依赖国营经济，导致经济的活力相对有限。从而也限制了收入和人口的发展水平。再有就是，济南的产业太散了…比如济南的一些明星企业：浪潮集团——是做数据服务器的；华熙生物——是做玻尿酸的；山东黄金——是挖金矿的…这些企业几乎是毫不相关的领域，没有形成上下游产业集群效应，这一点和长三角、珠三角区别很大。至于这几年调子定的挺高的新旧动能转型，效果如何还需要时间去检验。二是济南的房价已经不低了。奥体以及老城区一些新盘单价4万+的房子已经很多了，这个价格还难指望它短期能继续拉升吗？有人可能会说，济南老城区对于很多人而言是情怀，可是哪座城市没有情怀呢？在到处不限购的今天，这个价格完全可以去南京、苏州、武汉的核心地段上改善盘了。所以，目前济南的房价已经足够匹配它的城市能级，不要再幻想房价大涨。对于济南来说，有山有水，四季分明，有美食、也不缺教育医疗资源，自住起来不要太舒服。所以，放下买在最低点、卖在最高点的执念，遇到心仪的住着舒服、又相对抗跌的房子，早买早享受，才是更靠谱的选择。
