中国的房地产政策变化太快了，有点跟不上的“赶脚”啊。
4月30日，ZZ局开会了，谈及房地产问题时是这么表述的：“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”
很多人发现，前一段时间还大谈特谈的“三大工程”，即加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，会上没有提及。而且会议当天晚上，自然资源部就发文重申，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量。
这意味着什么？下一步房地产工作的重点将放在“保交楼”、“去库存”、“化债”等重大困局的“雪中送炭”式的处理上，而三大工程、新地供应这些“锦上添花”式的内容则不再急于上马了。
用一个词来形容这个格局，可以叫“先破后立”。
可是，我们还清清楚楚地记得，去年12月经济工作会议上，提到一个非常重要的新词，叫“先立后破”。当时这个词影响大了，媒体、业界一致解读为：对现存的那些问题，包括债务等问题，不一定急着先解决、先处置，形势不等人，大家可以“带伤上阵”，先动起来，先干起来，等经济形势好转了，新的发展态势起来了，大家有点喘息时间了，也有点处理遗留问题的资本和条件了，再对那些债务啊、亏损啊、纠纷啊等等需要破题解决的事动手解决。
然而，到了今年3月的两会，我们听到了住建部部长的发言，他说，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。比如恒大，就是在那个时候进入最终处置阶段，老许也被弄进去了。
当时，国家层面也同时强调要抓好三大工程的落实，积极探索房地产新发展模式。
我曾经写文章把这种格局称为“边破边立”。显然，它和去年底提出的“先立后破”的政策导向不太一样，这种态势似乎更符合当时条件下全国经济包括房地产的实际，它不像“先立后破”那样，“带伤上阵”，只做事，不疗伤，先做事，后疗伤，结果可能导致伤口越来越大，病情越来越严重，反过来又吞噬了新做的事的成果和价值。
“边破边立”，看上去是当时中国经济、中国房地产面临一系列重大问题和困局、同时又必须坚定不移推进改革和创新发展的双重背景下，经过反复磨合后实施的更加符合实际、符合长远战略的发展模式和形态。
然而，两会刚刚过去一个多月，4月底的最高会议上，房地产风向再一次发生改变，这次，既不是“先立后破”，也不是“边破边立”，而是“先破后立”，可以说，仅仅用了4个月时间，中国最高层的房地产政策就出现“大反转”，由“先立后破”直接变成了“先破后立”。更加准确地说，应该是把房地产工作的重心由“立”转向“破”了。
说实话，最高决策面就如此重大的政策在如此短暂的时间内，出现如此重大的改变，着实有点“猛”，有点快，下面有点跟不上趟的感觉。
高层文件发布当天，网上已经出现很多解读，说实话，我对这种抢时间、抢流量的所谓“解读”往往是很不屑的，因为很多解读太表面，甚至解读偏了。我喜欢把新政放置几天，认真消化到位再做解读，主要是为了更加准确理解新政的本质内容和诉求，流量少点没有什么关系。
可以想见，去年底高层之所以强调“立”，是因为去年全国经济非常低迷，国家急需经济层面发力经济增长，认为不能被一些经济困局特别是房地产债务困局拖住整个经济的发展。这在当时是很好理解的。
而今年两会上，高层显然感觉到不“破”除债务等困局，只是讲“立”，讲发展，很难做到，还得“边破边立”，才能相得益彰。这是进入今年后头两个月国家经济实践的必然结果。
现在，又过去了一个多月，中国经济及房地产发展的轨迹日益清晰，这可以从两个大的视角看：
一方面，一季度国内经济走势还不错，全国录得5.3%的GDP增幅，投资、出口、消费等各个领域都有明显回升的表现，国家有条件腾挪出一定时间和精力重点抓紧处置若干遗留问题，特别是房地产的“保交楼”、“去库存”、“化债”等重大问题；
另一方面，今年以来各方期待的美元降息没有等来，反而美国通胀形势仍然存在，导致美联储再次宣布不降息。美国还派出耶伦和布林肯等高官前来中国，批评中国产能过剩，力图阻止中国高端制造业发展，并游说中国继续购买美国国债支持美国。
这意味着，中美金融战已进入深水区，在美元继续坚挺之下，中国的资产价格特别是房地产受到的压力在持续，会继续走低，而这对中国整体经济发展极为不利。
考虑到这种形势，高层不得不重新考量房地产阶段性策略，重回“先破”格局，就是抓紧处置“保交楼”、“去库存”和“化债”等重大问题，只有这样主动出击化解风险，才能尽快扭转房地产的低迷态势，才能正面应对美元持续坚挺走势对中国房地产带来的负面冲击。
网上有人说，这次没提三大工程，似乎这些又不重要了。这样理解新政显然是错误的。其实，现在的“先破后立”基本上等同于以前曾经出现过的一个非常有名的词，叫“不破不立”，那意思是，破旧立新，只有把旧的、坏的、错的东西破除掉，才能把新的、好的、对的东西树立起来。
试想一下，如果房企已经卖出去的预售房因资金断裂而无法交楼，或者盖起来的一堆房子卖不出去，资金无法回笼，银行贷款无法及时归还，造成连续违约，一大批头部房企因一些债务无法及时兑付就被迫进入“破产”流程，这显然是大家都不愿看到的。
4月30文件刚一出来，证券市场上立马反应强烈，那些前一段倍受债务风险困扰的房企股票纷纷大涨，反映出市场对房企、对房地产、对楼市改变现状的充分期盼。
四个月时间，国家在房地产问题上先后出现三种重大的、大反转式的表述，我把它们概括为“先立后破”、“边破边立”和“先破后立”，这种政策上的快速转化并不是偶然的。
某种意义上说，这次国家高层会议对房地产提出的“先破后立”方式，主要是针对近期中美金融战的新变化而来的，当然也是为了加快化解房地产的多方困局，希望在此基础上再有效推动三大工程等等具有房地产新模式的稳健发展。
准确把脉国家房地产政策的走向真的很重要。我们继续密切跟进观察，并期待房地产业界跟随精准行动。
