近期，国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号，下称“14号文”）中关于住房体系的新表述，颇受公众关注，一些业内人士将之解读为“中国将推动新一轮‘房改’”，更是引发了热议。文件主要目标就是：一是要加大保障性住房建设和供给，二是要推动建立房地产业转型发展新模式。一是明确保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。两者结合起来，可以说是正式明确了新的住房制度，也就是——「住房双轨制」。一条轨道，是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利。属于民生的部分，价格和销售渠道都有管制。一条轨道，是商品房体系。由市场决定，主要满足改善、高品质住房需求。属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。最重要的是，这次的文件在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限。两者之间泾渭分明，彼此独立，不能互相流通。这也是为什么有人会把这次的文件，看成是「新房改」的原因。
当前的房地产困局
破解房地产困局，非新模式不可，这可能是国内包括政商学界在内的各方达成的共识，甚至可以说是呼声和期待。从2021年年底开始，纾困房地产市场一直是中国经济的主题之一。但史无前例密集发布的宽松政策的效果，事后看难言乐观。2022年，全国商品房新开工面积和销售金额分别下跌39.4％和26.7％；今年1月～9月，这两个指标在去年超低基数的基础上，又分别下滑了23.4％和4.6％。今年前三季度，中国房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房销售金额回到了2017-2018年的水平。要知道，这是在地产政策持续、空前宽松，房贷利率降至历史最低水平的环境下出现的。即便政策利好不断，开发商都在降价促销，居民的购房意愿仍然低迷，商品房库存不断攀升。据克而瑞统计，9月份30个重点城市中有23个城市在售新房消化周期突破18个月的警戒线，厦门等城市超过30个月。此外，截止到8月底，30个典型城市广义库存（包含已批未建、在建未售、在售）达到5.6年，热点城市达到4.6年。与此同时，中国的住房需求潜力其实还很大。特别是全国的新市民、新就业的大学生、外来人口等有3亿～4亿，他们对拥有产权住房的焦虑感很强，能否在就职的城市扎根，过上体面的生活，住房是重要的一环。然而，中国的房地产市场经过20多年的高速增长后，我们却面临着这样的尴尬：有资金实力的人大多已不想买房（甚至想卖房）、多数积蓄不足的人想买又买不起房（甚至也租不起房）的局面。因此，沿用传统的模式，即需求端祭出各种激励措施，激励大家买房，边际效应明显降低。问题的症结就在于“需求断层、供需错配”，即供给结构不适应需求结构。而新一轮房改打造新模式，就是要从推进供给侧改革的角度解决这个问题。其中，完善住房保障体系是应有之义。中国住房改革已经结束探索期
新的住房供应体系已经正式明确
之前，各地方的保障房体系，是不统一的。销售类的房源，就有经济适用房、限价房、共有产权房、安居房、定向安置房等等各种类型，并且都有不同的管理原则。有产权的保障房持有一定年限（普遍是10年左右）后，就可以转为红本，获得完全产权，上市交易。大量的可售型保障房，过了5年、10年后，就流入了商品房系统。这导致，一方面，大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；另一方面，保障房流入商品房系统，也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。实际上，9月1日“14”号文正式印发后，各部委就已经开始制定跟进政策。9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，已经明确了保障房「封闭管理」，禁止以任何方式变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。这就将保障房的价格和套利空间锁死了。两个系统分开后，还要解决保障房供应量和价格的问题，让低收入工薪人群尽可能都被覆盖到。“14号文”明确，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。这会大大降低房产开发成本，从而让保障房价格，远远低于市场商品房价格。除此之外，还可以通过三种方式来扩充土地来源，增加保障房的供给量。一是充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等。二是“非居改保”，利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，变更土地用途，却不用补缴土地价款。三是对于商品房库存大的城市，可以适当改建或收购存量商品房用作保障房，减少重复建设浪费。保障房供应充足、价格低廉、封闭流转，保障房负责为工薪收入群体提供住房保障。商品房就可以彻底放开管制，不再限制供应（限面积、限容积率），也不再限制价格和投资属性（限价、限售）。9月底，自然资源部已经跟进，给各省市自然资源主管部门下发了文件， 建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制，相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。文件下发后，已经有4个热点城市宣布，取消土地价格限制，恢复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了销售价格限制，开发商建好房子以后，可以自由定价。也就是说，目前的商品房政策已经转向，商品房回归商品属性，放开管控。允许“高价地”和“高价房”的出现。鼓励开发商打造高端产品，解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。这次“14号文”对住房制度的新表述，意味着住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。「保障房」和「商品房」体系彻底分开，也意味着，购房客户的正式分流。未来，刚需类，甚至初级改善类的需求，将大部分由保障房来满足。事实上，目前已经出现这样的趋势。不少城市的保障房的面积，已经开始朝着改善的方向发展。2021年底，北京住建委就宣布共有产权房不再受“7090限制”。深圳新的共有产权房管理办法也明确提到，85㎡左右的户型，可以根据实际情况，面向3人家庭配售。也就是说，三人家庭也可以购买三房户型，保障性住房不仅可以“住得下”，也可以“住得好”。但是，封闭流转的特点，让保障房仅具备基础的抗通胀功能，完全失去了投资功能。从根本上做到“房住不炒”，“居者有其屋”。在保障房的冲击下，未来，商品房必须提供真正的高端享受，并具备投资属性。
未来买房的方向
未来投资购买商品房，必须具备投资属性。三个核心要素：核心城市、稀缺资源、高端品质，至少具备两个，才能满足要求。
土地限价解除后，这类地块的获取难度也会水涨船高，价格也会随之攀升。
土拍目前占比全国财政收入40%，要想发展经适房，房地产行业必须在完成每年财政收入的前提下，还要有余钱补贴经适房。
用其他行业来补贴房地产，就算把整个行业全挪出来、对于房地产而言也是杯水车薪。
直接印钱更行不通，直接造成通货膨胀、物价腾飞。尤其是，印钱的目的不是为经济发展、只是为给大家福利。
我举个简单的例子，大家就知道了。
某城市：
原来一年供应住宅10万套，其中9万套商品房，1万套经适房，土拍总金额3000亿。
以一套房子100平为例，商品房土拍成本为3.3万一平，售价均价在5万左右。
现在一年供应住宅还是10万套，但是其中5万套商品房，5万套经适房，从财政收支考虑，土拍总金额不能低于3000亿。
如果你再考虑经适房配套的成本，总金额至少3300亿以上，地方财政上才能保证持平。
以一套房子100平为例，商品房土拍成本为6.7万一平，售价均价在10万左右。
也就是说，如果有一天真的开始执行经适房和商品房各半，商品房售价会直接翻倍，高品质的商品房会更加暴涨。
按原始的逻辑，是普通人就买保障房，解决你一生的居所。保障房是政府对购房者的补贴。
既然是补贴，第一件事情，是要关注发放的流程，不能给腐败分子投机的机会；
第二件事情，不可能让你在补贴的前提下，还可以吃撑和糟蹋。
获得房票的前提，是你要符合条件；
使用房票的前提，是定量供应；
即使你房票有富裕，也不会允许你合法倒卖。
也就说：
1、永远只有一部分人，符合申请的条件；
2、申请到的保障房，不可能满足你对居住舒适的要求；
3、不会允许你通过买到保障房，达到资产增值的效果。
哪天你想要把保障房卖掉，只能退回给政府，或者以相同价位卖给其他符合标准的低收入人群，然后自己拿钱去买商品房。
保障房是一个完全独立于市场以外的类型，它的竞争对象，是社会上出租的房产，而不是其他的商品房。
哪怕是市区的老破小，都不是它的竞争对象。老破小是商品房，它的价格也会随着市场的变化而变化。
