2023年已经正式进入最后的冲刺阶段，距离这一年的结束，只剩下两个月时间不到。

随着越来越多的数据出炉，以及国内经济环境中的种种动向释放出来的趋势信号，一个全新关于中国房地产的共识已经开始逐渐成型，并且被越来越多的民众所接受。

那就是：中国的经济，从国家意志和现实出发，出现了明显的转变，这个转变，就是中国当下的经济，正在主动摆脱对房地产经济依赖。

今年第三季度GDP同比增长4.9%，超过市场预期的4.5%。

今年前三季度GDP同比增长5.2%，超过了全年经济增长5%的目标。

而房地产依旧拉垮。

1-9 月份全国房地产开发投资同比下降了9.1%，商品房销售面积同比下降7.5%

关联地方政府最重要的土地财政，从土地市场的表现来看，也非常明显：

2023年以来，受房地产持续下行的影响，土地市场情绪低迷，根据中指院数据，2023年前三季度全国土地出让金24597亿元，其中9月仅2797亿，同比下滑54%。

对比往年来看，全国土地出让金规模在2020年达到本轮房地产周期高点，超过8万亿，此后随着2021年下半年房地产调控收紧而逐年下滑，2022年已收缩至5.5万亿。

对比往年同期，今年前三季度较2022年同期下滑27%，较2021年、2020年分别下滑52%、55%，整体规模腰斩。

当然，数据信号，现实逻辑摆着，很多人恐怕也是很难接受的，这持续了超过20年，在中国经济结构扮演顶梁柱角色的房地产经济，还能说不要就不要，说不依赖就不依赖了？

这种感觉其实很好理解，就好比一个人依靠一门手艺吃了几十年饭，结果有一天突然发现，随着时代和工业的发展，自己的手艺从经济环境环境必需技能，直接变得可有有无，重要性和需求大减。

就这种情况，绝大多数人都做不到坦然接受，甚至还会心存侥幸，以及积极反抗，试图挽留一个时代，证明自己的价值。

回到中国的楼市也是一样，一个段子，直接说明现状：

“你做出了除降价外的所有措施，我做出了除购买以外的所有支持。”

这句话能完美诠释当下楼市的现状：各地为了楼市复苏可谓绞尽脑汁，各路炒房群体和利益关联的群体，也使出浑身解数，拿出了所有自认为慷慨的刺激手段，信心满满，结果却事与愿违，市场和购房者根本不买账。

任你风吹雨打，我自巍然不动，多空博弈，陷入僵局。

不得不说，这个阶段，绝对是来探讨接下来，中国这个国家，不再主要依赖房地产以后，经济该如何发展的好时机。

这篇文章，就将从几个现实务实的维度，和大家好好的聊一聊这个话题。

1

房地产，对于一国经济的意义，其实很多都理解错了？

今年9月底，许家印被依法采取强制措施，作为中国房地产狂飙时代最具标志性的人物，许家印落幕也代表了一个时代的终结。

随着房地产市场进入前所未有的震荡期，中共中央在今年确认“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

这意味着，我国房地产市场已经掀开了新的一页，进入一个不同以往的全新时代。

过去20多年，中国房地产市场高速发展，不仅改变了中国经济，也改变了很多普通人的命运。

而随着中国房地产进入一个全新的时代，无论对于中国经济，还是普通个人，都将带来深远影响。

客观来说，大可以去挑房地产经济，楼市，还有高房价的毛病，大肆抨击，但是换个角度，对于房地产的经济意义，也是需要有一个清醒的认知的：

中国过去20年经济发展突飞猛进，房地产功不可没，房地产承担了增发货币的功能，以负债为驱动力，将未来几十年的收入拿到当前投资、建设和消费，城市面貌焕然一新，道路交通、各种新式住宅、写字楼都得到十足的改善，而房地产又带动了建筑业、装饰业、家居业、家电业等等，房地产以及上下游占到GDP总量的30%。

简单来说，从国家经济管理的角度来看，房地产，其实是债务驱动增长模式之下，最核心的资金杠杆支点，是国家撬动财富，实现国内经济GDP增长的，承载主要债务的关键资产。

国家通过发展产业赚到了外汇，对应国内增发钞票，然后通过房地产经济的杠杆效应实现货币在国内经济环境的扩张和高效率流动，然后债务对应的财富又投入国家经济发展，基础设施建设，民生环境改善……

说句现实的，如果没有房地产经济的驱动和杠杆撬动，当下中国哪里来的领先全球的城市面貌和全覆盖的优质基础配套设施？

但是这一切在2022年都发生了改变，房地产的销售额和销售面积在2021年双双见顶，商品房销售额达到历史记录的18.2万亿，商品房销售面积也达到17.9亿㎡，但是2022年双双萎缩近30%，商品房销售面积萎缩24.3%至13.6亿㎡，商品房销售额萎缩26.7%至13.3万亿，这意味着2022年一年商品房销售面积就减少了近5万亿。

5万亿是一个什么概念？占到2022年全国GDP总量的4.1%，在规模上相当于湖北和福建一省的GDP总量，所以房地产遭遇近30%的萎缩对经济的影响肯定是非常大的，可以说是拖累经济增长最大的元凶，但是房地产不调控行吗？

显然是不行的，因为整个行业已经见顶了，如果再继续加杠杆刺激房价，那么最后一定会导致房价崩溃，房地产行业会遭遇重挫，甚至会引发一轮属于中国的经济危机和金融危机。

房价崩溃引发的危机在20世纪90年代的日本发生过，结果就是日本经济停滞了30年，至今都没有走出泥潭，虽说日本经济衰退有多种原因，但是房地产崩溃是主要原因之一。香港也曾经发生过，但是借助大陆经济腾飞反弹了，但是全球没有一个国家有能力托起中国崩溃的楼市，即便有，也不会有这个意愿。

2008年美国房价崩掉，引发了全球金融危机，这种危机又进一步引发了欧洲的债务危机，使得欧洲经济停滞10年，美国要不是有中国强力出手挽救，以及依靠美元霸权优势让全球买单，美国经济也会崩掉。

所以，中国是承担不起房价崩掉的结果的，必须在涨到无法控制之前提前调控，让速度慢下来，让房地产软着陆，而不是眼看房价疯涨而放任，否则最后一定是硬着陆。

结论并不复杂，不是使用房地产作为负债驱动和货币扩张的模式不好，而是已经过了那个临界点，再好的东西过了头也就错了，这就是过错。

不是房地产不好，是时代，阶段，环境，现实，已经不适合了。

经济发展这个东西，从个体和国家的不同角度来看，理解是完全不一样的。

中国的房地产发展已经告一段落，未来不可能承担中国经济增长的重任，虽然存量市场的规模已经足够巨大，当下依然是国民经济的支柱之一，但是房地产已经不可能带来经济增长的增量。

2

从当下中国经济现实情况出发，经济发展不靠房地产，还能靠什么？

当然，以上的分析是中立客观的，要知道这是从一个真正的房地产行业从业者的角度出发给出的结论，价值意义要肯定，问题现实也不回避，人心浮躁的时代，有价值的东西不会改变。

要谈经济发展的话题，就要看清当下中国经济的现实情况：

1、举债发展经济是没有出路的。

中国的问题很简单，过去的借贷发展模式是不可持续的。

目前，中国经济正处于内部和外部交困之中，外部需求受到贸易摩擦和大国博弈的影响，国内需求投资增长速度较低，消费增长也在下降，总体上，经济确实存在下行压力。

2、中国拉动经济最主要的外贸生意，大而不强。

事实上，低端产能严重过剩，中高端产业遭遇美国围堵，高附加产业，中国缺乏定价权。

如果大，那么最后一定会强，中国当前的问题是都不够大，体量不够大，那么就没有更多的投入进行研发，就无法走到世界前沿，就无法吸引最优秀的人才，看看苹果、微软、谷歌、亚马逊、英伟达、高通、英特尔、丰田、波音等等，哪一个不是巨无霸企业，营收都是1万亿人民币以上，甚至是两三万亿人民币，而中国至今没有一家科技企业的营收超过1万亿人民币。

好消息是中国在各个产业都有相应的企业占位，问题是和世界巨头都有一定甚至是相当差距，这种差距需要较长时间才能追平，这个时间长度是要以10年为长度来计算的。

而且，关联利润的定价权这个东西，欧美靠二战以后形成的霸权优势，靠金融垄断，显然不是中国选择的路线。

3、中国国内的经济杠杆，只剩下国家财政端还有发力空间。

这一点，是杠杆全部拉满的美国不能比的，也是和没有经济产业主权的日本不能比的。

这就是中国房地产经济能够实现软着陆的最后关键底牌。

中国接下来的经济要发展，在不再主要依赖房地产的基础上，实际上有三个方向的增量可能：

1、谋求新一轮能够改变生产力关系和效率的产业升级，科技突破，工业革命，在中国率先出现；

2、中国国内经济的运行，从低效率的国家财政主导，高度依赖土地财政，转向更高效率的全民股权财政模式。

3、加速建设成熟，风险可控的资本和资产市场，吸引全球的资金和储蓄，进入中国投资。

虽然这三个方向要想实现，都有难度，但是不管是多头并举，还是集中力量，都是接下来中国这个国家必须要选择面对的主线方向。

而如果继续依赖已经明显进入过剩时代的房地产和土地财政，那么中国的经济，没有任何未来增长的想象力。

3

趋势研判：从谋求稳定和持续发展的国家需求出发，接下来，中国经济，怎么看？

千里之行始于足下，方向趋势，关键因素看准了，不代表马上就能实现，对于中国这个规模和体量的国家来说，很多东西的过程成本和时间成本，是省不下来的。

急功近利从来不是中国的风格，一蹴而就也不是中国的选择，毕竟曾经是有充分的经验给出警示的。

所以，基于国家明确的“稳字当头，稳中求进”的经济发展规划思路，接下来，对中国经济的走向，可以得出以下几点判断：

1、从谋求稳定的需求出发，中国的房地产不会短期就退出经济结构，反而在未来很长时间里面，依然会扮演支柱产业（占比超过GDP5%就算支柱产业）的角色。

但是房地产在经济中的占比，会以不破坏稳定的前提下，持续收缩减少。

房地产不稳，中国经济基本盘就很难稳定，不仅仅是中国，其实全世界任何国家和经济体都一样，这和当下对于房地产深恶痛觉的一些观点和看法没有任何关系。

宏观看结构，个体看利益。

2、从持续发展的角度来看，接下来中国的房地产分化发展，去杠杆挤泡沫，价格回归价值，发展成为成熟的存量市场，是必然的趋势。

从更长远来看，房地产不再成为中国经济的支柱，其实也并不完全是坏事。

在经过了房地产冲击带来的阵痛之后，中国经济有可能会摆脱对房地产的过度依赖，走上一条更具持续性的发展之路。

这就意味着，未来中国经济环境中，房地产的现实意义会加速回归居住属性。

房住不炒，趋势使然。

3、产业，科技，工业维度的持续投入，谋求突破和解决卡脖子，已经是国家的明牌。

在没有突破以前，中国国内的经济环境中，基本上不具备体验改善的可能。

这个观点很重要，值得大家仔细体会。

4、土地财政和政府主导社会资金模式，向股权财政转变，虽然是方向，但是不容易实现。

最基本的金融市场都玩不明白，管理不好，引导不好，这是中国近现代经济发展中的事实短板。

短期内没有多少想象力，中期也很难指望。

5、中美竞争，全球地缘政治和冲突持续阶段，中国经济谋求增量的主动性不会很强。

接下来，谋求安全和稳定的国内经济环境，集中力量搞突破，保障自身全球贸易发展持续性，才是关键。

总的来说，要适应和接受中国经济从高增长，高效率，进入一个调整期，防御期的必然周期现实。依赖房地产去创造经济增长已经没戏了，新的主线没有出现以前，不仅仅是个体和资金，就连国家，都要讲究和追求一个稳定安全。

写在最后：

普通个体，如何看准趋势，把握接下来中国经济发展中的机遇？

以上分析，两个结论：

1、中国的房地产已经进入存量时代，未来很难给国内经济带来新的增量；

2、为了谋求稳定和持续，房地产经济依然需要存在，并且以相对稳定的状态运行下去，但是和增量阶段完全不一样了。

普通中国人和老百姓，未来的财富和增量方向，还要死死盯着房地产，行不通了。

文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考：

1、接下来，除了一线和经济头部城市，其他城市的楼市就是纯消费市场；

2、2023年10月热度很高的“新房改”，一个关键的经济理解，就是不再让更多人做房奴，释放消费能力，拉动国内消费的决心和态度可以得到确定，值得看好消费领域，但是需要看准这个消费力释放存在的滞后性条件：

一个是经济环境对于房子保值增值的共识消失；

一个是消费市场信心和预期都实现了真正的恢复。

3、国家想要搞好股市的决定没有必要质疑，但是按照2023年当下的情况来看，力度，程度，还有效率，还不到位。

不要指望在一个漏洞和出血点都没有得到解决的市场里面有好的投资体验。

4、在中国的工业，产业，科技没有实现实质性的突围和领先以前，不要指望国内有高回报，而且相对靠谱的投资风口和机遇。

国家保障民生是底线，没有任何国家能保证经济环境中任何时候都有增量主线的。

5、未来中国国内的经济增量，不是房地产能创造和拉动的，甚至不是一个行业和产业就能决定的事情了。

要上升到大国博弈走向，未来中国这个国家在全球的地位，以及话语权大小，才能真正决定。

毕竟全球第二大经济体量和规模的大国，靠国内资产腾挪，货币扩张，已经折腾不出什么增量，反而还容易制造泡沫和风险。

中国的房地产拉动经济发展已成过去式，未来是需要星辰大海，更为广阔的市场和增量来引领经济前行。

以上，就是对中国未来不再依赖房地产，经济如何实现持续稳定和增长，进行的一次专题梳理和深入分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。