提要：
在房地产市场供求关系已经发生重大变化的当下，我们理应厘清三大变化趋势，通过研判变化背后的市场逻辑和理念的嬗变，优化房地产政策调整的发力点，因势利导，顺势而为，形成政策合力。
迫切需要从整体上形成房地产政策优化集成，才有可能推动整个房地产市场政策预期的改变，使单一的优化政策效应得到兑现。
7月24日，中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，房地产市场相关政策调整优化的空间正式打开。8月以来，《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》等政策密集出台，从降低存量房贷利率、优化“认房又认贷”、降低首套和二套房首付比例、优化部分区域限购政策等多方面对房地产政策进行调整优化，以期促进楼市预期修复。
逻辑上，房地产具有很强的地域约束性，因此，在“一城一策”的政策导向下，各城市自行出台的房地产政策效应应该是可预期的，但实际情况却未必如此。居民购房意愿的强弱，除了受区域政策影响外，还受整个市场预期的影响。而整个市场预期的影响显然是发散的、跨地域的、相互传染的。因此，迫切需要从整体上形成房地产政策优化集成，才有可能推动整个房地产市场政策预期的改变，使单一的优化政策效应得到兑现。
在房地产市场供求关系已经发生重大变化的当下，我们理应厘清三大变化趋势，通过研判变化背后的市场逻辑和理念的嬗变，优化房地产政策调整的发力点，因势利导，顺势而为，形成政策合力。
房地产供求总量与结构的变化
这既包括商品房供给总量的过剩，也包括房屋供给结构上的错配。在总量上，商品房待售面积持续增长，同时竣工面积也保持高速增长。据国家统计局数据，截至2023年7月末，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。同期，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%；房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%。房屋竣工面积的快速增长进一步加剧了商品房市场供给的过剩，各大城市特别是三四线城市去库存压力明显。在供给结构上，则表现为商品房区域供给的不平衡性和商品房供需品质结构方面的错配，也包括房屋质量问题，特别是烂尾楼频现形成的购房阴影。
●政策优化的发力点
针对总量上的供给过剩问题，除了通过松绑、激励性措施推动去库存外，还需从供给机制上进行调节，核心是逐步取消商品房预售制，实行现房销售，适当拉长房地产供给周期，进而有助于缓解保交楼的压力。同时，也可通过城中村改造，吸纳转化一部分需求。
在结构上，要在加大保障性住房供应、满足新市民和农村转移人口等人群基本住房需求的同时，瞄准多孩家庭改善性需求，更好地适应居民高品质生活的需要。同时，要顺应绿色发展的需要，推动发展绿色建筑。在提高房屋质量、防范烂尾楼方面，仍要从源头即开发商抓起，要通过优化“三条红线”推动房企优化资产负债管理，推动房企摒弃高流转模式。同时，应按照市场化原则积极推动房地产行业并购重组，加速风险出清。
房地产交易重心的变化
一个不容置疑的事实是，我国房地产市场已由增量房时代逐渐向存量房时代过渡。供给方面，各大城市主城区新建住宅用地供应越来越少、存量房占比越来越高。有关资料显示，目前一线城市和部分二线城市二手房交易占比已超过50%，其中北京甚至已超七成。
存量房时代面临的最突出矛盾在于，新房市场的增量资金从哪里来？对于大多数购房者而言，需要将持有的二手房卖掉，才有能力购买新房。这就意味着，二手房市场活与不活，已成为新房市场的“源头活水”。因此，对房地产市场供求关系的调节政策和措施应侧重于存量，对二手房市场政策的优化应该是房地产政策优化的重点。
●政策优化的发力点
首先，是优化首套房认定政策，逐渐淡化二手房和首付房的差异化政策。如果首套房与二套房差异化信贷政策依然延续，那么对二手房交易便是一个硬约束。首套房贷政策的优化可分步走，当前可以推行并落实以“认房不认贷”为重点，再逐渐淡化首套、二套的差异化政策。按照满足居民刚性（一般为首套）和改善性（一般为二套）住房需求的政策导向，基于改善性需求的二套住房理应同样享受首付、利率方面的优惠政策。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，调整了首付比例和二套房的贷款利率下限。首套房首付比例统一为不低于20%，二套房首付比例统一为不低于30%。二套房的贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。在此基础之上，继广州、深圳于8月30日宣布执行“认房不认贷”政策后，上海和北京也在9月1日先后宣布执行“认房不认贷”政策，至此，一线城市已全部开始实施“认房不认贷”政策。这或将在短期内对一线城市的住房交易尤其是二手房交易有着显著的带动作用。
其次，是弱化二手房入市交易的约束，取消不合时宜的行政化调控手段。在严格调控政策下，各地对二手房上市交易均设定了出售期限门槛，一般为5年以上；部分城市从稳房价出发，对二手房还设定了“交易指导价”。这些约束某种程度上是与市场价格决定机制逆行的，容易导致市场供需关系的扭曲和失衡。适应存量房时代的市场要求，适时取消这些行政化调控措施、缩短二手房上市出售期限，应该是房地产政策优化的应有之意。
最后，是降低二手房交易成本，这既包括资金成本也包括时间成本。从激活二手房市场出发，应适当降低二手房交易所得税率和契税；对于以小换大等改善性需求，可探索实施税收退减措施。从畅通二手房交易流程、降低交易成本角度来看，应全面推行“带押过户”，打破二手房交易历来面临的解押、登记不一致出现的困局，这一举措大大降低了二手房交易成本和风险，提高了交易效率，特别有利于加速“连环单”的交易节奏，促进房屋流转和良性循环。
房地产市场约束条件的变化
实际上，近年来，各地在“一城一策”的政策导向下，限购、限贷等调控政策渐次松绑，目前房地产市场面临的约束其实已由能不能购房的资格约束向有没有能力、有没有意愿购房的能力约束转化，即由购房资格约束向购房能力约束转变。因此，激活楼市的关键或许应从增强居民的购房能力等方面考量。
●政策优化发力点
如何增强居民购房能力？无非是加法、减法并用。所谓做加法，就是实质性地增加居民收入；减法的核心，显然是降房价。最根本地，就是要推动房地产市场回归市场，让供求关系决定房价。虽然，房价是否会下降、能降到什么水平，还存在较大不确定性，但至少应取消新房限价（既不许涨也不许降）、限跌令，将市场的还归市场。
在降低房贷利率方面，存量房贷利率能否降下来，或成为试金石。
8月4日，中国人民银行在2023年下半年工作会议中进一步明确，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》进一步明确，自9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。存量首套房贷利率调整窗口已经打开，金融管理部门将按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
事实上，从房地产调控大背景的角度观察，笔者认为，更应把调整存量房贷利率视为对房地产调控背景下商业银行信贷行为矫枉过正的纠偏。
首先是对此前房贷利率与贷款市场报价利率LPR背离的纠偏。在LPR贷款市场报价利率总体下行态势下，个人住房贷款利率一度出现的逆势上行，本身有违信贷运行的基本逻辑。因此，存量房贷高利率与当下低利率形成的反差，实际上包含了不合理的因子。
其次是对无差别上调房贷利率、忽视首套房贷优惠政策导向的纠偏。对首套房贷实行优惠利率以支持刚需购房是差别化房地产信贷政策的基本内核。但实践中，对首套房贷优惠政策的执行经历了从政策优惠0.7倍下限到LPR加点再到减点的衍变。2022年5月，中国人民银行再次明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点后，与政策出台前后首套房贷利率加点数最高相差112BP，而这一差距按照LPR定价机制要求，已被固化在加点部分，并不会随LPR的下调而改变，极易导致存量购房人心理的失衡。显然，此次针对存量首套住房贷款利率的调整正是为了顺应市场期待的应时之举。
邦泰天著
现房
