当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，房地产政策持续优化中，市场有望边际回稳，但其恢复程度和可持续性还有待进一步观察。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心邀请行业协会、金融机构、商业银行、市场研究机构、房地产企业等领域专家开展闭门研讨，共同针对当前房地产市场行情展开分析和回顾，并就如何形成房价的“锚”、化解房企风险等破解当前行业困境的具体路径，展开深入探讨。
市场概况回顾
新房市场观望情绪较重，一线城市政策优化效果将更为明显。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，8月份市场购房者观望情绪较重，实际转化成交量并不高，市场活跃度有待提振。从新房市场交易看，8月份重点100城新房成交面积环比下降约7%，同比降幅约三成；从土地市场看，2023年1-8月重点300城住宅用地累计成交同比降幅约30%，出让金同比降幅约20%。在未来预期方面，置业调查中半年内计划购房的人数比例止住下滑趋势，九月份市场降幅相对八月可能明显收窄。
在政策方面，曹晶晶认为北京、上海跟进“认房不认贷”政策后，政策效果将比其他城市更加明显，强二线城市跟进后短期内也会释放一波需求。
二手房市场挂牌量明显增加，政策优化可有效刺激短期需求。
市场监测机构资深研究专家指出，今年二季度以来，重点城市二手房挂牌量增速明显，同时二手房房价也有所波动。在近期广州、深圳跟进“认房不认贷”政策后，二手房草签合同量相较于政策出台之前环比显著增长，说明政策的出台对于短期需求有一定刺激释放作用，但长期来看数据仍会回归市场周期趋势。该专家进一步表示应该出台一系列政策组合拳，才能保持市场恢复的可持续性。
城市分化严重，一线城市市场恢复速度更快。
行业相关专家指出当前城市分化较为严重，核心一线城市新房市场仍较为火爆，以北京为例，北京新房市场供不应求，部分热销项目甚至采取按进度付款。针对市场恢复问题，该专家认为预计一线城市二手房市场会优先于一手房市场恢复，一方面一线城市一手房供应不足，另一方面二手房市场恢复之后也有望带动一手房市场恢复。
政策优化建议
政策优化虽能释放一波短期需求，但市场预期仍处于低位，市场风险仍未解除，破解当前困境的关键在于尽快形成房价的底部或“锚”，同时还需有效化解房企风险。
房价的“锚”需要政府部门协助市场形成，并综合考虑增长率、风险溢价等技术因素。
中国房地产业协会名誉副会长张其光表示当前房地产市场风险仍未完全出清，关键在于购房者对于房价的预期仍在下跌，所以亟需形成市场的底部或房价的“锚”，但当前市场调节机制本身有所失灵，需要政府部门协助市场形成房价的“锚”。张其光进一步表示中国人民银行可以通过发行低息长期贷款，以再贷款形式发放至商业银行，商业银行再将资金贷给符合条件的机构收购房地产开发企业的资产，资产收购之后可以通过出售或者发展长租房方式处理，以此逐步形成房价的“锚”。
金融机构研究专家指出，从国际经验来看，如日本此前经历过房地产泡沫破灭时期，日本房地产市场泡沫破灭时商业地产价格跌幅高于住宅，商业地产价格跌幅超6成，住宅价格下跌50%。但当前我国情境与日本存在较大区别，在确定房价的“锚”时，租金收益率相较于房价收入比、租金收入比等其他指标可能更为直观和合理，但同时需要考虑到无风险利率、增长率等因素的影响。
中国建设银行研究院副院长宋效军指出当前房地产的困境不在交易端，也不在于政策端，而是在于房价本身，居民对房价的预期十分重要，因此形成稳定房价的“锚”就十分关键。当前市场可以通过政府出手用专项债或房地产稳定基金收购再用作保障房长租房、房企适当打折销售等等方式去库存，推动市场恢复，同时也可化解房企风险，逐步形成房价的“锚”。
高和资本执行合伙人、清华五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升表示在确定房价的“锚”时，需要考虑到无风险利率、风险溢价以及增长率三大因素，但当前增长率这一指标不确定性较大，如日本此前达到5%-7%的收益率是因为其增长率较低，同时其风险溢价较宽。
房企风险的化解不仅需要在融资方面给予其流动性支持，还需推动房企转型升级。
张其光认为，银行层面需要适当给予房企融资贷款以支持其流动性，控制房企暴雷产生的恐慌情绪。如可以设立主办银行制度，按照贷款数额确定一家主办银行，主办银行协调相关银行对房企提供流动性资金贷款，逐步缓解房企流动性风险。此外，张其光表示银行还应适当降低贷款成本，包括个人贷款、企业贷款等，释放消费、投资需求。
宋效军认为当前我国房企自有资金占比太少，负债率高企，下半年仍有一定比例房企存在暴雷风险，应当对商业银行再贷款、适度解绑以满足房企合理的融资需求，同时，还应追溯房企责任，遵从市场化规律推动房企破产倒闭、并购重整。
金融机构研究专家表示，当前针对房企的金融救助应该依赖公共金融的概念，即不应以过度盈利为目的，在市场真正恢复之后再依靠市场化金融的方式。该专家还表示房地产是一种金融化资产，可从金融监管的角度来管理房地产市场，房地产开发商也应逐渐向资管机构转型。
周以升也认为未来中国不动产市场存量运营空间巨大，应该尽早培育本土不动产资管机构。从国际经验来看，大型资管机构也是在初期市场动荡时逐步培育而成，如黑石、喜达屋资产等，我国也有巨大潜力培育本土专业化的大型不动产资管机构。
