最近，楼市政策暖风一直在吹，上海、南京、杭州等一二线热点城市的二手房挂牌价回弹，可见大家对这一轮救市抱着很大期待。甚至有人认为房地产要大反攻了。
但事情可能没有大家想象中那么乐观。今天推荐地产总裁参考的一篇文章，从不同角度来解读这一轮地产救市，可能会带来不一样的启发。
类似一纸文件就可能瞬间团灭一个行业，但对巨无霸地产行业而言，打下去费了点时间，但真正拉起来就难了。二、 这一轮顶级救市信号亮相后，很多人冲动认为房地产要大翻身，大反攻了。这一轮大救市，与2008年4万亿，2015年棚改有本质的两个不同。其一，这次大救市是“稳楼市、止损企稳”为目标，不是以“拉起来，楼市大爆发”为目标。即这一轮大救市更多是针对一线和二线房地产止损与适度复苏，绝大多数三四线城市楼市依旧面临高库存难题，产业难题而中短期持续不乐观。三、提醒一句，理解大救市出台的“背景”，与大救市本身一样重要。这一轮大救市，早期其实是不想救的，看看昔日政策，可是咬着房住不炒7年多都没动摇。而这一次救市，不是直接颁布救市举措，而是ZZJ提前先喊话、先吹喇叭，更多是被逼出来的。核心还是担忧此刻不出手，担忧市场后期进一步下探引发系统性危机。即房地产销售在4月数据迅速转差、5月差、6月差，没想到7月销售数据“继续大幅度下挫”，7月可谓“双双大跳水”——即同比大跳水，销售额同比下降34.1%，环比也是大跳水，下降33.8%。政策也是被“深度下坠的市场”给逼出来的。硬是让中国顶层的ZZJ会议竟然直接为一个行业喊话救市，这本身就说明当下房地产市场之严峻。四、与之前反复猜测不同的是，眼下这一轮大救市终于靴子落地。但不得不提醒，这一轮大救市效果，最终实际效果可能比我们预想 “要差”，未来或有三个走向：其一，短期会有一个波段式的释放，给部分前期观望好几个月的刚需改善一个释放。其二，从4月到7月的连续环比下跌，而且7月下跌更厉害，所以市场冰冻三尺，已经很难“一秒回暖”，再加上今天10点喊话的宏观救市组合拳发布会，又是雷声大雨点小……很可能8月销售数据快速“企稳”依旧一个妄想。当然，三季度也是房企供货高峰期，这会在数据上作为一个“企稳”修复。目前市场一线已经有很多卖房者依旧不看好后市，他们表示，赶紧趁这一轮救市的窗口期，把手头房子卖了，手握现金更有安全感。其三，楼市全面复苏还言之过早，真正的复苏可能，前提本质还得看“经济、就业，收入”是否有让老百姓肉眼可见的真实改善。现在房地产销售问题，已经不是房子质量问题，也不是价格问题（降价了也没用，因为买涨不买跌）……其一，本来能上车的购房者因3年疫情，钱袋子憋了，首付款还差点（可借钱，但没信心没动力也不情愿去借）。其二，有首付款，但月供没底气，因为未来收入不乐观。其三，有首付，月供也做好了安排，但预判房价还会下降，所以观望不出手。本质上，这三种类型都指向一个药方——“只要未来经济好、收入好，其实病就都好了”。六、降首付过去是救市妙招，但今天药效却打折扣了，核心是降了首付比例，但月供反而更大额且长期。试问在未来“社会，军事，经济”都面临巨大不确定性和多变趋势下，谁能对自己未来的就业、收入有足够安全感？毕竟隔壁还在打仗了。不仅降首付，降契税，降增值税……这些都不在房地产问题的根上，甚至降利率，如果每次都是1、2个小刻度的挤药膏，几乎就等同“无效刺激”。今天购房者出手与否，核心的不是局部“省了几千几万”的节流触发，而是“当下收入和未来收入”的整个开源来触发。七、表面上，2008年的4万亿，2015年的棚改化，以及2023年这一轮开启的大救市，都堪称房地产发展史上的三轮超级救市。
但不同的是这一次救市是“最费油”的救市、是“投入大见效低”的救市。以前救市房地产还处于GDP双位数增长，城市化50到60%，房地产需求还没饱和的“行业中期大发展”阶段，但这一轮救市房地产已经进入到“经济GDP处于中低速增长，超65%后的城市化失速，以及房地产人均41.8平米饱和”的行业“高峰跌落”负增长阶段。所以之前房地产自身有动力，消费者对未来有信心，所以彼时救市“一点火”就能“熊熊燃烧”；但这一轮房地产自身内在动力不足、消费者信心不足以及国家内外不确定性因素多，最终这一轮“救市”，必定“难上加难”。阶段不一样了，环境不一样了，很多问题底层逻辑变了，这也注定这一轮大救市压力更大，挑战巨大。对比之下，2022年全国餐饮销售额为4.4万亿，被力捧的汽车销售额为4.58万亿，但尽管在房地产不景气的情况下，2022年房地产新房销售额也达到13.3万亿，算上二手房的6.5万亿，整体是20万亿的大盘子。即使2023年1~7月，百强房企销售总额为39944亿元，同比也仅仅下降4.6%。如此大的体量，国家发改委也给房地产定性为拉动消费的重要力量。同时房地产又反复被定性和强调为支柱行业。很多人网上愤青呼吁房地产大跌，甚至倒掉算了，试想想，国家支柱产业，国家拉动消费的重要力量，国家会让它大跌、暴跌、倒掉吗？当然多说一句，中国不是欧美西方纯度更高的市场经济，而是政府主导的有中国特色的市场经济，所以支柱产业倒掉的概率相对要小很多，这是“机制集权”决定的。可能你想多了，这一轮民营房企痛症已深入骨髓，部分房企已经ICU几年了，所以更多无奈的结局是，一些规模民营可能根本活不到“黎明到来”那一天。当然，一部分过度三高的民营房企也需要承受昔日“豪赌楼市”的代价。其次，一部分民营房企即使继续通过2、3年重组洗牌活下来了。彼时也一定伤痕累累，面目全非，如同脱了N层皮。一定会有一些优质和中小型民营房企会活下来，毕竟今年不是有很多民营房企也在逆势拿地。十、那么，更大的问题是，未来民营房企在洗牌出清后的中国房地产舞台，还有康庄大道吗？这是个敏感的问题，似乎在这2年国进民退大变天浪潮下已经有答案了。但细究却未必。首先，这一轮房地产大调控，核心还是源于房地产占用过度金融资源，尤其三高模式，并非是针对民营房企。其次，近期官方论调强调重视民营企业和民营企业家，显然，也是意识到如果继续国进民退演化，如果市场经济缺了民营企业的参与，会引发更严重的后果。比如有投资人甚至警告——如果房地产只剩央国企，那么房地产整体未来就会倒退10年。其三，理性思考，房地产是否央国企单独玩，核心还是要从经济大格局，行业发展大格局去思考。无论中国经济还是房地产一个行业，既不是单靠民营企业，也不能单靠央国企，而是“求同存异，发挥各自优势”，组合起来才能让一个行业真正繁荣。事实上，仅靠央国企主导的行业，的确会看上去更“安全可控”，但对一个行业的“繁荣、大发展、社会就业面解决等”大局却是不够的。某种程度上，为一个行业的“安全可控”舍弃“一个行业的繁荣”，就是舍本逐末！进一步讲，在发展中解决安全问题，往往是最好的安全！其二，央国企虽好，但老百姓想进央国企是很难的，央国企这些年最缺的是“编制”。放眼当下，就业是个棘手问题，财新在《可能被低估的青年失业率》文中提到，目前青少年失业率可能达到46.5%，但谈及就业的破解之道，以“56789”著称的民营企业却是实实在在，长期的承担了中国老百姓“80%”的就业。翻译成白话就是“民营企业，是解决广大老百姓就业的主场”，这是常识！同样，整个社会乃至行业的70%技术创新都是由民营企业创造的。不仅如此，民营房企在“运营效率、决策机制、经营弹性，战略进化、纯市场化竞争”等方面都比较出色。当然反过来，央国企在“社会责任、行业担当、信用、维稳、保障房”等又是远远胜于民营的，而且一些类似保利、中海、华润置地等都在高度市场化、效率化，都是优秀的央国企，但问题是类似这样的央国企还是太少。
