针对近期各方广泛关注的存量房贷利率，8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，明确发声指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。
本次会议提出“支持房地产市场平稳健康发展。落实好‘金融16条’，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”
央行明确表态后，预计存量房贷利率有望迎来下调
根据监测，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本，而2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降及消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此出现较多居民提前还款现象。
7月14日，在央行上半年金融统计数据新闻发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 此后，多数商业银行并未推出相关政策，仅有部分商业银行小范围试点对存量按揭客户给予一年期利率优惠券。此次央行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，预计存量房贷利率有望迎来下调。
降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。若有商业银行开始降低存量房贷利率或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。
个人住房贷款利率和首付比例仍有下降空间
下调房贷利率和降首付是当前降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。根据中指数据，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以内，但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。同时，近期住建部倪虹部长提出个人住房贷款“认房不用认贷”，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、长沙、西安等十余个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准，降低家庭置换住房的首付比例和贷款利率，满足其合理住房需求。
房企资金支持政策、“保交楼”配套举措持续推进
近日，人民银行、金融监管总局将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。本次央行及外汇局进一步提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力，在房地产销售未实现企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。预计后续商业银行针对房地产信贷将持续跟进落实资金支持，“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。
进一步加大对住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持力度
7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7.24中央政治局会议明确指出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。7月31日，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》也提出 “完善住房保障基础性制度和支持政策”、“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等重点内容。本次会议提出加大对住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持力度，与近期中央及多个部门定调一致。
完善住房保障体系、盘活存量资产等成为房地产新阶段的重要任务，结合今年央行和证监会发布的“金融支持租赁市场17条”，住房租赁金融支持政策不断落地，为租赁住房项目提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，住房租赁企业的融资渠道得到进一步拓宽。整体来看，今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平，促进“租购并举”住房制度的加快建立。
此外，由于超大特大城市建设较早，城市中存在较多城中村，亟需更新改造，随着政策加力，城中村改造将在稳投资、促消费方面发挥作用，城中村改造的金融支持力度也决定着各地改造方向和改造节奏，此次央行明确指出将加大对城中村改造的金融支持力度，预计超大特大城市城中村改造进程将加速推进。
整体来看，近期中央及各部委政策优化信号频出，若较大力度的政策加快落地，则有望带动核心一二线城市企稳复苏。但值得注意的是，政策实际落地仍需时间，从调控放松到市场企稳恢复需要传导过程。
