资本市场风云诡谲。
曾沉寂已久的房地产板块，在近一周利好政策的连续刺激下，竟奇迹般“死灰复燃”。
7月26日，A股房地产板块全天强势，地产ETF也在近8个交易日场内价格累计上涨超10%；7月31日持续走强，包括金科股份在内的10余只地产股涨停；8月2日开盘，申万一级行业板块中，房地产板块领涨。
政策面上，继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确三大政策支持方向后，多地开始跟进落实，北京、深圳、广州相继表态，核心城市政策宽松将提前到来。
面对接踵而至的利好政策，中信建投、东吴证券等多家券商也表示看好房地产板块，认为这是把握地产开发龙头配置的黄金窗口。
在房地产板块持续火热的当下，现在能否上车？
01
利好政策密集出台下，房地产板块迎来暖风
毋庸置疑的是，房地产板块回暖的背后，离不开密集出台的利好政策。
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中谈及适时调整优化房地产政策。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
在“适时调整优化房地产政策”调性下，住建部更是明确政策支持方向。部长倪虹在企业座谈会上强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
中指研究院市场研究总监陈文静还认为，除了此次住建部提到的三个政策调整方向外，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，“因区施策”“一区一策”帮助一二线城市郊区去库存；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。
7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知，围绕稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、拓展新型消费、完善消费设施、优化消费环境等六个方面，提出20条具体政策举措，其中包括要支持刚性和改善性住房需求。具体来看，做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。
在顶层设计下，一幅优化房地产市场的蓝图徐徐展开。
多地相继表态，提供地方“答案”。
北京发文称，将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展；广州表态，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展；深圳市也谈及，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
02
多家券商给出积极回应，配置的黄金窗口已至
无论从政策端，还是市场端，房地产板块回暖已是铁板钉钉，券商也纷纷给出自己的看法。
东吴证券认为，当前地产板块处于三重底部——估值底部、市场信心底部、机构配置底部，同时行业基本面仍处于持续探底过程。信心的修复将带动行业经历一轮显著的估值修复，行业首先有望迎来一轮普涨行情；而后的分化行情中，在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步上涨空间。
另外还表示，此次中央政治局会议对房地产的相关表述首次出现了“房地产市场供求关系发生重大变化”的新提法。这可能意味着经过多年调控，“房住不炒”已取得阶段性成果，即房地产市场供求关系发生重大变化。此外，会议明确提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，这释放了积极信号，预计今年第三季度中国一二线城市有望迎来新一轮政策优化调整，利好行业发展。
中信建投在研报中表示，从住建部的发言导向看本轮政策放松力度预计小于2014年930新政，预计对基本面的催化在短期将着重体现包括具备购买力的居民前期观望情绪释放、置换改善性住房从而带动销售数据环比回暖等方面。参考14年几次政策放松表态的板块表现情况，地产及地产链行情持续性约1个月，地产超额收益涨幅空间约10%，开工链受益前期超跌及预期修复相对收益弹性相比竣工链更强。从中期角度看房住不炒基调不变，与14年启动的新一轮地产周期相比，除了政策量级不同，目前所处的城镇化渗透率水平、居民部门杠杆率等限制也决定了中期基本面增速及回暖斜率偏慢。
万联证券分析师潘云娇表示，近期的中央政治局会议对房地产行业的表述出现积极变化，有助于提振市场信心。当前A股房地产相关板块的估值处于底部区间，尽管行业基本面的修复速度有待提高，但预计后续销售端在政策的扶持下有望重新企稳，将有利于板块估值回升。
华金证券指出，继政治局会议对地产政策的定调发生变化之后，两大与房地产政策相关的重要会议接连召开，进一步释放了相对细化的地产政策放松的方向性信号。
中信证券指出，历史经验表明，房地产股票最佳的表现窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出台之时。当然，历史不会回到重新刺激开发投资的老路，开发企业也大多面临发展空间的挑战。但从投资周期而言，政策预期明朗和政策陆续出台的时间，是地产开发板块重要的配置窗口。
无一例外，多家券商表示看好房地产板块，认为这是把握地产开发龙头配置的黄金窗口。
03
三重底部下，如何寻找优质房企成为必修课
值得注意的是，目前地产板块仍处于三重底部，同时行业基本面还在持续探底过程。
数据是最好的证明。根据克而瑞研究中心数据显示，因目前市场需求和购买力透支、行业信心处在低位，今年前7个月百强房企实现销售操盘金额同比降低4.7%至34124.4亿元，业绩增速由正转负。其中7月单月百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，规模创近年新低，业绩更是同环比双降，环比下降33.5%、同比下降33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。
“覆巢之下，安有完卵”。从单个企业表现来看，逾八成百强房企单月业绩环比降低，逾七成同比下降。更夸张的是，超半数百强房企的单月业绩同比降幅在30%以上。
再来看土地市场，情况也不容乐观。根据中银国际证券研报显示，百城成交土地规划建面为2555.2万平方米，同比下降53.7%；成交总价为522.3亿元，环比下降29.7%，同比下降35.9%；楼面均价为2044.0元/平，环比下降31.5%；土地溢价率为2.2%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.1个百分点。
可以看出的是，虽然今年以来房地产板块有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，复苏动能趋缓、企业去化压力仍较大。
与此前投资房地产必涨不同，如何寻找到优质房企成为当下的必修课。
