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买房养老时代过去了

  • 编辑：搜房网
  • 发布时间：
    • 四川

01

昨天房屋养老金的事情上了热搜。
是，你没看错，是给房屋养老
自己的养老问题都没操心完，现在要考虑给房子养老了么？
虽然这个事儿还没落地，但是当上面开始对这种事情吹风。
我就格外的警觉。
因为在房住不炒下，房子的逻辑已经变了，不再是金融产品。
就像汽车一样，谁会没事儿囤好多辆汽车放在那，买入即亏损。
每年还得花钱保养、买保险等，一堆花费等着你。
为啥我会格外警觉呢？
因为大部分地方到了现在，其实收入有限，地卖不动了啊。
但是支出却一点都不少。
当地体制内的薪资，市政的维护，新基建项目等等，哪哪都要花钱。
但，钱从哪里来呢？
不过小区的水、电、天然气等这些花钱多的基础设施，都是开发商花钱搞的。
这也是为啥我国的小区大都是围起来的。
美国的这些设施是城市花钱做的，所以就不用围起来。
问题是房子本身是有寿命和折旧，几十年后就会出现大大小小的问题。
现在房龄超过20年，别说买了，我租都不愿意租。
因为居住体验实在不好，我刚毕业没钱时租过，收入一起来就跑了。
尤其现在很多老房子，还没有电梯，非常不方便。
别说老年人了，年轻人一想到加班回家还要爬楼梯，超过3楼就腿软了。
很多年轻人现在去买房，如果没有电梯，几乎都不会买。
一二楼虽然不用爬楼，但是考虑到私密性和采光，也不招人待见。
这不，前天还开会说要解决下装电梯这个事。
但现在装电梯的，钱都是由谁来出呢？
还是由住户出这个钱，并且需要三分之二以上的人同意才行。

那一楼住户就不愿意了。


02


话说回来，国家为啥要开始做这个动作呢？
房屋养老金，专业名字叫做“物业专项维修资金”。
指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
物业专项维修资金，包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
想要搞这个的原因呢，是目前大部分房子的房龄都在十几年之上。
未来需要修缮的地方越来越多，甚至要大修。
小修每年都要交物业费，大修谁来负责呢？
那就是这种房屋养老金。
我们科学的瞅瞅全国范围内，各自的房龄大概是多久。
根据我国人口的曲线图来算。
60年代后中国第一次也是最大的一次的婴儿潮，在1963年到1970年左右，也就是60后。
第二次的婴儿潮，在1985年至1989年，也就是85后，正好是60后的孩儿们。
对应到生命周期来算，我国第一波牛市是2005-2011年左右。
第二波牛市是2016-2021年左右。
当然啦，其中也有四万亿和棚改货币化这两个强刺激政策才有这么大的牛市。
买房也大都是在这两个区间。
算房龄还要把开发商的拿地周期和开发周期算进去。
我国住宅的产权从开发商取得《国有土地使用证》的当天开始计算时间。
从拿地到开发快的话也要1年，盖楼也得3年左右的时间。
装修就按半年来算，全部加起来就是4年半的时间。
这些时间都要算到房龄里面。
再算算大部分人手里房子的房龄。
按照上文来算，现在房子的房龄主要分两部分，我自动加上4年半的时间。
2005-2011对应的房龄是16.5-22.5。
2016-2021对应的房龄是6.5-11.5。
但要知道，大部分人买房都在2005-2011年附近。
棚改货币化那一轮牛市启动的原因是去库存，也就是大家熟悉的涨价去库存。
这部分房子的房龄，也主要在10年以上了。
从全国范围和时间节点来看，我们就更清楚为啥国家开始吹风“房屋养老金”。
因为以后大量的房子需要修缮了啊……
钱从哪儿来？当然得自己出了。
毕竟个人养老的问题，现在都开始鼓励个人想办法了。

更别提房子养老的事情了。


03


之前大家都还想着买房养老，没想到现在是给房子养老。
而且有相当一部分房子由于容积率高，未来维修起来又会很麻烦。
以前炒房团流行的一句话是“搞十年就换楼”。
就是考虑楼龄这个因素。
不过近些年的次新房好一些，因为新交付的住宅小区会缴纳一笔专项维修资金。
当然，房屋养老金也还是得交。
不管你承认不承认，房子的逻辑现在完全逆转了。
尤其当大部分地区土地价格不再继续上涨，房子就会回归消费属性。
去年8月，我在公众号说过，我妈把襄阳的房子骨折价卖了一套。
这套房本来是她用来养老的，想着每月收房租补充现金流。
结果空置了大半年，还没有租出去。
别说补充现金流了，房子没人租，物业费每个月还得交。
虽然没多少钱，但是老太太很肉疼。
我就趁热打铁，告诉我妈现在是不好租，以后楼龄越来越老，就是不好卖了。
襄阳这种三四线小城，人口吸引力有限。
新房都卖不动了，哪有年轻人愿意接盘二手房？
还不如趁现在楼市没彻底凉，赶快出手，多卖一万就是赚一万。
终于在我的软磨硬泡下，去年8月，我妈同意骨折价卖房。
我也建议大家把手里“老破”的房子，考虑置换下。
不然以后卖不掉，很可能不是房子给你养老，而是你给房子养老了。


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  • 来源:落英财局-落英


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