曾经的北京地下室，上海群租房，乃至广深的城中村，都在很长一段时间里，承担了一个社会使命：
压低年轻人的生活成本，帮助他们积累资本，以打通阶层上升的通道。过去，无数年轻人或盘踞在不见天日的地下室，或与多人合住，或在逼仄的农民房里忍受着回南天的霉味，只等着某一天能够抓住机会，向上跃迁。而现在，承担这一使命的，变成了保租房。“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套。但随着房地产市场的下行，保租房肩膀上的责任越来越重，除了承载着青年人的希望外，还多了两个功能——左肩要替中产抵御房价下行压力，右肩则要领着城中村大改造，带动一大批家电、装修消费，拉动经济。在勒紧裤腰带过日子的阶段，还能做到一手拉房价，一手拉经济，一手顾民生，这些城市，实属不易。“十四五”要求重点保障的项目，似乎一夜“塌方”了。具体表现为，各地的租赁住房用地供应，迎来了“断崖式”大跳水。根据CRIC的统计，不管是已公布供地计划的一二线还是三四线城市，2023年的租赁住房用地计划供应量同比降幅均接近50%。要知道，就连被自然资源部三令五申，强调一座城市若需求不足，就要减少供给的商住用地，跌幅还不到租赁用地的一半。像一二线城市，商住用地缩水19%，三四线城市仅仅缩水10%，跟租赁用地的大跳水比起来，就是一个小水花。再具体一点到各大城市租赁用地的供应，就更让人觉得震惊了：三亚，相比去年下降100%，直接砍掉了这部分供应；长春减少了97%，天津、东莞减少90%，重庆减少78%，沈阳减少74%，合肥减少73%......就连保租房排头兵一线城市，除了上海维持稳定，北京（-13%）、深圳（-8%）、广州（-41%）也都出现了不同程度的下滑。从下降绝对值来说，天津从去年的100公顷大跌至今年的10公顷，合肥从去年的146降至40公顷，以及长春去年的122公顷到今年的4公顷，几乎都是上百公顷的下滑。保障性租赁住房建设是“十四五”住房建设的重点，怎么突然就迎来了逆政策发展，甚至是供应的大“坍塌”？眼下，大部分城市的进度条堪堪过半，例如广州目标为60万套，现在仅完成34万，怎么就忽然“喊停”了？一个无需多言的真相是，现在的房子太多了，实在卖不动了！2022年，30座重点监测城市住宅广义库存（包括已预售未卖出、未预售还在建、已拿地未动工的住宅）消化周期全部上涨。前面提到过租赁用地下降幅度较大的东莞，2022年底的库存消化周期为8.3年，同比大涨96%。这意味着，即使未来不再卖地，整个东莞光是新房，就要卖上8.3年，直接卖到2031年。重庆，消化周期长达9.8年，同比直接暴增301%，足足翻了三倍；重重压力之下，全国各地几乎都开启了存量房去库存时代。因此，保障性租赁住房的供给来源，也由增量土地的建设，转变为存量房市场的各种筹集。除了常见的企事业单位用地、国有建设用地、闲置工业用地的盘活外，还包括一些近期比较新奇的做法，例如：从去年开始，从郑州、济南等地开始的地方政府下场买房的风潮蔓延全国。彼时，大家都被郑州这个大聪明震惊到了。万万没想到，这个创新之举，竟然得到了资金支持，还开始了全国推广。今年年初，中国人民银行专门设立了租赁住房贷款支持计划，选择了济南等8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房用作租赁住房。这意味着，去年各大城市下场买房，还要自己掏钱，而今年这几座城市就可以用低息贷款开启房子大采购。3月，洛阳支持洛阳国晟投资控股集团有限公司，收购存量商品住宅和公寓共5000套，用作租赁住房；4月，青岛胶州市由市属企业出资收购1500套存量商品房作为保障性住房使用，按每套住房100万元预算计算，拟收购资金为15亿元；5月，福州签署4.88亿元贷款，让国企左海集团收购8000套空置存量住房用作保障性租赁住房。曾经高喊着“房子滞销，救救我们”的开发商，终于意识到了“念念不忘，必有回响”的魔力。慌慌张张早早上车的中产们，也发现市场上突然多了一股力量，托住了房价向下滑落的势头。采购存量房做保租房，几乎是时下对地方财政最为友好的做法。以胶州市为例，这座拮据又实诚的城市，在《胶州市收购存量商品房作为保障性住房工作方案》里，生怕解释不清楚，几乎是掰着指头给大家算了一笔账：“胶州市现有存量商品房1.86万套，去库存工作任务极大，已经严重影响房地产市场健康发展”“胶州市2023年保障性住房建设筹集任务为4400套，但从2022年起，胶州市就未进行保障性租赁住房实物配建的新出让住宅用地，所以保障性住房建设同样存在时间紧、任务重的现状”两者一合计，胶州决定用低息贷款，收购1500套存量商品房，如果按每套100万计算，资金需要15亿元。而“该做法可消除8%的市场库存和完成35%的保障房任务。”不仅如此，完成保障房任务的同时，胶州还可以实现国有资产增值。现在的胶州楼市，经历了两三年的漫长下跌后，不少楼盘都打出了几万元的超低首付，甚至是低于成本价的价格牌。如果放任这些楼盘自救，自然会影响整个房地产市场的稳定。因此，胶州直接出手，用优惠贷款低价购买这些楼盘，既稳定了价格，等到未来5年后房价升值，还可以实现国有资产增值。如果届时房价真的能涨，那么在经济学上，这就叫高抛低吸。如果不能......我们有个更亲切的称呼，叫“接盘侠”。为民生接盘，胶州，也不失为侠之大者！此外，胶州在谈的项目既包括正北名苑二期等优质商品房，也包括融创时代公馆住宅项目、青岛达观天下等经营困难的5个保交楼项目。通过给这些项目注资，可以很好地盘活烂尾楼，将其转变为保租房，给初来乍到的年轻人一个小家。另一头，以珠三角的广、深为代表的富裕“城中村改造派”，则在这件事情上把目光投向了城中村。6月7日，广东省卫生健康委、广东省住房和城乡建设厅等17部门联合发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施实施意见》（简称《实施意见》），其中提出：积极发挥国有住房租赁企业建设、运营、管理等综合优势，支持其通过新建租赁住房、“城中村”住房规模化租赁改造等方式，扩大住房租赁规模。以深圳为例，这座城市计划在今年推进4.9万套（间）城中村进行规模化、品质化改造提升。具体怎么改造？以大浪街道的元芬村为例，国企统一收储，室内外重新装修，统一配备桌椅家电，甚至还新增健身房、自习室等配套设施，还有消防设备的升级。改造城中村，可以显著拉动经济增长，带动家电、装修等消费，还可以解决居住、教育等民生问题。前段时间的陆家嘴论坛上，国家金融监督管理总局局长李云泽就指出，要支持超大特大城市城中村改造。据浙商证券测算，“十四五”期间城市更新有望带动投资额超15万亿。今年6月7日，杭州发布了一篇文章，指出“临平区湖桥社区农民安置房集中收储转化保障性租赁住房型模式，值得研究推广”。该项目由临平开投集团代表政府向胡桥村民委员会统一收储，建信住房公司来统一装修并运营管理。装修后的单套面积为60平方米，户型统一规划为两室一厨一卫，平均每套月租金1750元，是周边同品质租赁住房价格的九折。而从6月12日开始，杭州将会全面推进城市更新，其中就包括了危旧房改造以及城中村改造，届时，不知道有多少城中村会焕然一新。他们发现，一线城市的租客们，有72%的人做好了租房5年以上的打算，甚至有20%的人，觉得租10年以上都没有问题。过去几十年，中国房价的暴涨，让年轻人的居住成本越来越高，这种对于未来买房的无限妥协，可以说是“买房观念的转变”，但更应该归为无可奈何。保租房，往小了说，就是保留一个青年对城市的希望，往大了说，就是让一座城市还保有活力，还有阶层流动的可能和向上的生命力。像广州，推出过人均租金450-500元的集体宿舍型保租房；还有越来越多地方推出的青年人才驿站，像苏州、深圳、日照、淄博等地，都能免费入住3-7天，方便他们找工作。而上海前两年建设的保租房，已经开始冲击租赁市场。今年一开年，随着3万套房源出现，上海的集中式公寓租金就开始跌跌不休。虽然颇为不易，也需要共克时艰，但我们衷心认为，现在愿意解决青年居住问题的城市，很可能是未来最好的一批城市。选择城市，是买房路上至关重要的第一步，而未来有价值的城市，不超过10%。
来源:楼市黄大
