“一季度房地产市场回暖迹象明显，但城市和区域差异较大。一线城市和部分强二线城市明显回暖，弱二线城市和大部分三四线城市继续低迷。房地产市场为何出现分化？格局，不同能量层级的楼市背后有怎样的支撑，后续走势如何？我们将从人口、土地、政策、市场供求等多个维度分析解读不同能量层次的房地产市场。 ”
城市与区域治理研究所 苏志勇经过几年的调整，三四线城市的房地产市场在政策的刺激下也开始出现结构性回暖。 2023年伊始，热点三四线城市明显回暖。一季度，30个重点城市中三线城市商品房成交面积同比增长53.3%，3月商品房成交单月数同比增长38.7%一年。
但大部分实力较弱的三四线城市，依然难逃量价齐跌的命运。中国指数研究院近日发布的《百城价格指数报告》显示，4月份，三四线代表城市新房价格环比继续下滑，且降幅收窄，而二手房价格跌幅继续扩大。与一二线城市相比，多数三四线城市在人口、产业、资源等方面缺乏明显优势，失去了棚改货币化和安置的核心驱动力。哪个支持？一二线城市的回暖能否带动三四线城市走出低谷？这些都是值得探讨的问题。三四线楼市的涨跌图片三四线城市房地产市场的“爆火”，一方面源于2015-2018年棚改货币化安置（这四年全国实施的棚改年均超过600万套），另一方面源于一二线城市严格的限购政策带来的市场溢出效应。在两方面因素的共同作用下，开发商和投资者纷纷涌入，带动三四线城市需求释放，房价出现一轮非理性上涨。彼时，布局三四线城市成为众多龙头房企的战略选择。了解更多自贡房地产信息，上自贡搜房网
以碧桂园为例，2017年新增地块881块，按面积计算，位于三四线城市的土地约占70%。再次例如，2017年新入驻的24个城市中，90%以上为三四线城市，包括徐州、芜湖、盐城、梅州等城市。新城控股和绿地2017年新增土地中，三四线城市占比分别为62%和42%。龙头房企的大规模入局，将三四线城市的房地产市场推向高潮，地价、房价轮番上涨。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，三线城市价格指数从2016年3月的-0.6%上涨至2017年7月的9.3%，涨幅更大2019 年 4 月。飙升至 11.3%。了解更多自贡房地产信息，上自贡搜房网
2019年随着货币化棚改的退出和调控升级，楼市开始“熄火”，去库存能力减弱。据上海易居房地产研究院统计，到2022年底，100个城市三四线城市新建商品住宅总量将达到2.31亿平方米，同比增加 2%。库存面积消耗周期达到21.2个月。受政策影响，2018年以来，部分三四线城市进入下行通道，最具代表性的是北京周边地区，廊坊、张家口等城市房价跌幅均超过50%。
南方一些过度炒作的城市房价也跌了将近一半。 2021年，随着房地产市场整体调整，三四线城市将继续走弱。 70个大中城市中三线城市新建商品房价格指数（同比数据）2022年跌至负值，2023年3月为-2.7%，环比降幅收窄。三四线城市市场支持图片2022年以来，各地楼市各项宽松刺激政策不断出台，其中以三四线城市为主，包括取消限购、降低首付比例、下调贷款利率、发放住房补贴等，随着政策落地，三四线城市内部分化加剧。强势的三线城市和经济发达地区的四线城市在政策影响下率先复苏，而其他三四线城市则继续低迷。那么未来哪些城市还有机会呢？根据人口、产业、资源禀赋、地理条件等因素，四类城市房地产市场仍将有较强支撑。第一类是发达经济圈内的三四线城市。其中，以长三角、珠三角三四线城市为代表。此类城市经济实力强，人口持续流入，人口和产业支撑强，住房需求旺盛，购买力强。
比如长三角的台州、湖州、嘉兴、绍兴、盐城、扬州，珠三角的东莞、中山、珠海。虽然这些城市的房价已经处于高位，短期内仍有调整的必要，但长期来看具有一定的韧性。随着前期库存的消化和需求的进一步释放，未来将走上健康发展的轨道。第二类是超大、特大城市周边的卫星城，可以承接核心城市的外溢需求。比如北京周边的廊坊，上海周边的昆山、太仓等三四线城市。以环京一带的廊坊北三县为例，与副中心一河之隔，享受京津冀协同发展和北京城市副中心建设的双重红利-中心。按照北京城市副中心建设规划要求，北三县和城市副中心统一规划、统一政策、统一标准、统一管控（简称“四个统一”） )与城市副中心协调联动、融合发展。虽然2018年以来北京周边房地产市场深度调整，北方三县房价“腰斩”，但随着一系列利好政策落地，大概率未来房地产市场企稳回升的情况。第三类是具有自然资源和环境优势，能够承接医疗和出行需求的城市。这些城市要么具有自然气候优势，要么坐拥海洋、湖泊、森林等自然资源，能够满足退休人员的养老需求和年轻人的居住度假需求。例如海南的三亚、陵水，云南的西双版纳、丽江、大理，广西的桂林、北海，河北的秦皇岛，山东的烟台等。了解更多自贡房地产信息，上自贡搜房网
以秦皇岛为例，作为京津冀后花园，拥有1805平方公里的海域和162公里的海岸线，拥有丰富的旅游和康养资源，成为度假、养生的最佳目的地在京津地区。据了解，秦皇岛外地订阅占比约40%。对房地产市场形成有力支撑。第四类是能够实现产业突破和经济逆袭的城市。城市的核心要素是人，留住人需要产业支撑。东北和中西部部分三四线城市因产业枯竭、就业机会减少，人口不断外流，房地产市场也遭遇挫折。因地制宜改善营商环境，实现产业转型，才能重振经济，重拾人气。以最近火爆圈层的淄博为例。它抓住了一次烧烤的偶然事件大做文章，成为了风靡全国的网红城市。若能以此推动产业转型和人口回流，将成为传统工业城市逆袭的绝佳案例。淄博市刚刚公布的一季度房地产销售数据显示，一季度淄博市新房销售面积120.6万平方米，同比增长61.9%，同比增长77%。从 1 月到 4 月上半月的百分比。不得不说，烧烤经济对淄博的房地产功不可没。除了上述四类城市外，部分既无产业支撑又无资源禀赋的城市，由于经济复苏缓慢、前期库存较大、人口持续外流等因素，未来仍可能需要较大调整。需要更长的时间才能恢复。随着房价的回落以及当地自住和改善需求的释放，市场供需将在一定范围内找到新的平衡点。
